愈減辣樓市愈下跌？　皆因錯過最佳時機｜蔡志忠

筆者曾經撰文指出，當港府對樓市加辣，就是樓價上升之時，相反如果減辣，便是樓價下跌來臨。此論調很多人不同意，在我從事地產行業的38年經驗中，大家不妨又再檢視一番。

樓市從90年代初開始興旺，樓價一直穩步上揚，在93年至97年之間，港府不斷推出措施遏制樓市，然而樓價依然繼續上升，直到97年創出了新高；到了97年底出現亞洲金融風暴，樓價才停止上漲，並開始掉頭向下，於是港府又開始推出救市措施，不過，樓價從98年至03年間，卻一直跌不停，縱使港府不斷加大力度救市，甚至於02年宣布停止出售居屋、公屋及取消拍賣土地，樓價跌勢依舊持續加劇，樓價從97年到03年，6至7年間大跌了7成。

我們不妨又看看另一段歷程，從2010年開始至2013年，港府又開始推出樓市調控措施，俗稱「3D辣招」，強調需要管理需求，意即叫停或暫緩買家入市意欲，於是樓市交投量比90年代少了一半，可是樓價到了2020年卻上升了逾倍；再到2022年這幾年間，碰上新冠疫情，經濟嚴重受挫，樓價在去年下調了1成半，終於等到今年通關復常，遊客再來經濟重啟，人們憧憬樓市將有一番新景象，然而上半年曇花一現，下半年又將如何發展？

減辣退稅 錯過最佳時機

港府開始出招救市了，這次明顯是在支援中小型住宅。在上月中，立法會通過調整印花稅法案，讓價值200萬元至1,008萬元的物業交易印花稅金額減幅最高達67,500元；本月21日，立法會又正式通過法案，落實退稅安排令合資格外來人才的整體印花稅負擔，與首次置業的香港永久性居民看齊，即現在需要支付樓價30%的買家印花稅，到其成為永久居民後可獲得大部分退稅，減低外來人才的置業成本。雖然措施仍有優化空間，但外界大都表示歡迎，辣招實施13年，港府終於肯減辣了。

市場反應正面，筆者卻感到擔憂。根據以往經驗，不到極差之時，港府是不會減辣的，也就是說，當經濟環境不好，樓市出現危機，當局救市措施愈多，樓價卻會跌得愈多，情況就像98年至04年期間一樣。原因其實很簡單，通常救市措施出台時，已經錯過了最佳時機，樓市已嚴重内傷，如何減辣搶救也無阻下跌趨勢。

看看港府減辣後發展商最新推盤部署，藍籌屋苑太古城車位餘貨減價30%推盤；多個新盤減價1至2成促銷，其中港島區兩個中小型新盤，發展商也變相劈價，支付佣金高達樓價15%至20%；鴨脷洲臨海新盤，賣了3、4年只售出3伙，隨時整個樓盤項目賤價大幅蝕讓易手⋯。港府開始減辣，難道又是樓巿跌浪的開始？

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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