空置稅可提高供應量? 學者指杯水車薪 獻計提高公屋使用率

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行政長官林鄭月娥去年6月底公布6項房屋政策,一手空置稅今天(13日)刊憲,待立法會復會後審批推出。完成程序之後,代表該6項房屋政策全數推出。

不過,香港樓價高企,空置率及其他樓市措施,能否解決市民水深火熱的上車問題?

政府的空置稅是向空置超過一年的一手住宅徵收稅款,稅率為應課差餉租值的200%,約為樓價的5%。以600萬元單位計算,需繳租約20多萬元。

不過,香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,措施對目前樓市影響不大。

料發展商先舊後新去存貨 僅小幅減價

他指出,由於空置稅是向空置超過一年的一手住宅徵稅,發展商會按情況調整,以先舊後新方法去舊存貨,快將到一年空置限期的新樓會優先推出。

至於樓價,莊太量指出發展商可能小幅減價,有可能只會跟隨稅率調整5%左右,對目前已經過高的樓價影響不大。

莊太量表示,由於空置稅是向空置超過一年的一手住宅徵稅,發展商會以先舊後新方法去舊存貨。(資料圖片)

供樓負擔比率高企 樓價、租金指數爆錶

香港樓價及租金高企,現時措施仍然無法令卻樓市。2018年政府經濟報告顯示,以供20年計,2018年第二季供款與入息比率高達74%,1998至2017年平均為45%。

統計處樓價指數顯示,以1999年樓價指數設為100,99.9平方米以下(即約999平方呎以下)單位,4至7月數據均徘徊400水平,5月臨時數字更曾突破400,達400.2,是有統計數據以來的最高位。

統計處租金指數顯示,以1999年租金指數設為100,99.9平方米以下(即約999平方呎以下)單位,6月租金指數臨時數字達200.9,7月進一步上升至 201.6,是2018年8至11月之後再一次突破200水平。

統計處樓價指數顯示,5月樓價指數臨時數字突破400,達400.2,是有統計數據以來的最高位。(資料圖片)

去年700呎以下空置單位 不足3.5萬個

此外,據政府統計處數據,2018年全港空置單位51,426個,空置率4.3%。小於40平方米(少於約400平方呎)有14,206個,空置率3.8%。40至69.9平方米(約400至699平方呎)有20,642個,空置率3.6%。

空置率最高為160平方米以上(即1,600平方呎以上)豪宅單位,空置率達12.6%,有3,433個。

而根據2019年6月30日政府數據,未來3至4年間可提供一手私人住宅單位數目,合共9.3萬伙。

如將上述700平方呎以下住宅空置量34,848伙,與4年潛在供應量9.3萬伙比較,假如全數推出市場,即等於4年潛在供應量的37.5%。如9.3萬伙平均在4年推出,即每年推出23,250伙,上述700平方呎空置單位相等於1.5年供應量。

據政府統計處數據,2018年700平方呎以下住宅空置量為34848伙。(資料圖片)

一手豪宅或轉出租 中小單位料如常放售

市場關注發展商可以將單位轉售為租,壓低一手住宅因空置率而增加的供應量。不過,莊太量則未太擔心。

莊太量表示,一手樓出租情況較複雜,如發展商決定轉售為租,主要會發生在豪宅市場,中小型單位則會繼續出售而不轉為出租。以目前不穩市況來看,發展商亦會傾向出售手上持貨,而不是採取過往幾年「惜售」的策略。

莊太量表示,現時樓價高企,就算政府措施讓樓價下跌兩成,很多市民仍然是買不起。(資料圖片)

「就算減價兩成 很多市民都是買不起」

今次空置稅是去年中提出6項樓市措施之一,莊太量指出,政府多項措施亦難解決香港居住問題,因目前樓價過高,就算措施能令樓價下跌兩成,很多市民都是買不起。

他點出香港其中一個問題是私人市場住宅不夠,其中一個解決方法是出售公營房屋,令全港住宅擁有率由50多%提升至九成。要達到如此高的擁有率,就要正在排隊輪候公屋的市民都買得起,即是說出售公屋價格要低到他們能夠負擔。

從公屋租金入手 快公屋流轉及提高使用率

市場有聲音認為了多建公屋,莊太量表示,除了多起公屋,亦可以考慮在無新屋之下提高公屋上樓速度。莊太量建議從原有公屋入手,例如市民入住市區公屋10年後加雙倍租金,假如選擇遷往偏遠公屋則不用加租,提高偏遠公屋的入住率,增加公屋使用效率。



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