施政報告|拆解地產商收入來源港樓佔比 改遊戲規則影響有幾大?

撰文:數因斯坦
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特首林鄭將於6日發表新一份《施政報告》,早前有傳中央施壓要求地產商協助港府解決住屋問題,引發市場憂慮。不過事實上,地產商並非單靠在香港建屋賣樓賺錢,也有涉足其他業務,以及進軍內地和海外。數據顯示,有地產商在本港賣樓收入佔總收入比例不夠十分之一,另有地產商七成售樓收入來自內地。究竟新「遊戲規則」影響有多大,即看以下數據解讀。

地產商有多賺錢?翻查新鴻基、長實、新世界、恒基、信和置業及九倉,最新一份年度報告的數據,即使在疫情的影響下,一年收入仍可達200多億至800多億港元。

上述地產公司一年收入加起來逾2,800億元,相當於港府一年收入一半有多(註:2020/21年度港府財政收入約4,440億港元)。收益方面,上述地產商上年度稅後利潤介乎約12億至260多億元。

新「遊戲規則」又會有多大影響?其實,各大地產商除賣樓外,另有不同生意,例如新鴻基上年度收入中,便有逾半來自酒店、電訊等非物業銷售的業務。同時地產市場不只限於本港,以長實為例,上年度380多億元物業銷售收入中,逾七成(297億元)來自內地及海外市場。

這些地產商中,恒基上年度收入逾半來都自本港物業銷售,較為集中於本地市場;而新世界則較低,相關比例僅約11.4%,2019/20財年更只有7.7%(註:各地產商每年銷售情況不同,如長實2019年度來自本港物業銷售的收入就遠多於其他地區,九倉上年度無本港物業發展收入數據,數字僅顯示當年情況)。

新遊戲規則損利潤?

進一步比較以上地產商本地賣樓利潤,上年度除了新鴻基在港售樓收益(分部業績數據)超過百億元,其餘幾間均少於50億元。比例上來看,長實於本港39億元售樓收益,僅相當於163億元整體收益的24%。不過,數字未計算各地產商開發手上土地儲備的潛在利潤,而現時各地產商業務亦十分多元化,例如商場、寫字樓租賃、酒店、物業管理等。

而事實上,大型地產商近年都大力發展內地市場,例如新世界集團上年度約226億元物業銷售收入中,148億元、即約66%均來自內地市場,另外長實有逾七成物業銷售收入來自內地。

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