居屋2023│參考3月樓價62折售 近月新樓大劈價 居屋折扣大縮水？
【居屋／安楹苑／安樺苑／安麗苑／啟悅苑／朗天苑／兆翠苑／綠表／白表】「居屋2023」昨日（5日）公布攪珠結果，今期6個發展項目（包括安楹苑、安樺苑、安麗苑、啟悅苑、朗天苑、兆翠苑），共提供9,154個單位，以市價六二折出售。
近年居屋呎價越來越高，其中樓王啟悅苑平均呎價更達9,390元，個別大單位呎價更逾萬元。翻查資料，今期居屋售價是參考3月的市價，當時樓市正處於年內高位，而隨着樓價自5月起持續下調，近期有私樓新盤劈價搶客，居屋相對市價的折扣率變相縮減，吸引力亦有所減少。以下用5幅圖回顧近年居屋呎價變化，以及居屋與私樓價格的差距如何縮窄。
居屋2023｜攪珠結果出爐 一文睇清揀樓次序及如何查詢申請編號
回顧復售居屋以來的折扣率變動，2014至2017年居屋項目售價折扣均定於市價七折，及至2018年實施新定價機制後，折扣即降至五至六折左右，而今期居屋項目就以市價六二折出售。
雖然居屋售價折扣幅度有所擴大，但由於疫情前整體樓價持續攀升，居屋呎價亦隨之上升；每期居屋的平均呎價由2014年約5,938元（2015年曾低至5,112元），升至疫情前2019年的7,506元。而疫情下2020及2022年兩期居屋的平均呎價下調至約6,567元以及6,852元。至於今期居屋六個項目中，最貴的啟悅苑平均呎價達9,390元，當中的475平方呎大單位呎價更高達10,410元，而最平項目朗天苑平均呎價亦達6,280元。
居屋2023｜單位間隔
今期居屋定價是參考截至3月底的物業市場成交數據，當時私人住宅售價指數仍處於較高水平，但樓市自5月起下調，多區二手樓價持續下跌，更有新盤如親海駅等劈價搶客，居屋相對市價的折扣率變相縮減，吸引力亦有所減少。
以今期樓王啟悅苑為例，平均呎價9,390元，相對於親海駅II 14,997元的平均呎價，約為六三折。與同區二手樓盤傲雲峰近期成交呎價（15,874元）比較，啟悅苑售價約為前者的五九折。
而以往樓市處於上升周期時，居屋項目由定價至實際發售的「時間差」，往往會出現「折上折」。例如2018年新居屋市區盤啟朗苑，以市價五二折出售，平均呎價為7,240元；而鄰近的私人樓盤嘉匯接近同期的成交呎價為18,821元，即啟朗苑折扣變相擴大至三八折。不過，今期出售的居屋非現樓，其中啟悅苑預計在2025年10月底入伙，加上設有5年禁售樓，有意購買者需預先作好打算。