【經典死場.四】荃灣海濱廣場變私校?小業主:我哋根本冇話事權

撰文:呂嘉麗
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在寸金尺土的香港,有一座24萬呎、8層高、空置4年的商場,它是香港「死場」的經典,每隔一段時間,總有網民討論這個商場的生與死,更有人說要組團入內探險。商場兩度易手,近日業主計劃將整個商場改作私立學校,看來終於壽終正寢。
為何商場一度空置四年?未來把商場改建成學校又合理嗎?商場雖屬於屋苑範圍,但作為小業主,他們是否有權左右商場命運?

海濱廣場有27年歷史。(呂嘉麗攝)

海濱廣場近20年發展時間表:

1997年後,出租率未如理想。2007年,因商場尚有剩餘地積比,業主新世界集團申請重建,重建成9層高商場、以及23層高的寫字樓物業,但未有落實。2012年,溜冰場場主稱商場需翻新,宣佈結業。2012年9月,有人向城規會申請將建築物高度限制由120米,放寬至140米,但遭否決。2012年11月,新世界將海濱廣場以5.08億元售予宏安集團,較意向價低58.3%。宏安集團稱將投資3億至4億元,將之改造為一個市區特賣場(outlet),估計最快2014年11月開業。2013年11月,最後一間商舖遷出,商場關閉。2015年2月,宏安又指正待政府審批商場翻新工程圖則申請,若年內獲批,料商場於2016年可投入服務。2015年12月,宏安就以8.23億將商場售予「舖王」鄧成波。2016年5月,鄧成波之子鄧耀昇指有意將商場改造成「超大型會所」,料項目最快於今年年中落成。2017年3月20日,鄧耀昇向傳媒透露,有意將整幢商場改作私立學校。

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出租率低 改建學校=善用土地?

香港理工大學建築及房地產學系許智文教授指,整幢商場空置多年沒有出租,在香港實屬罕見,「選址對商場很重要,當然裝修、管理等也有影響,但如地點本身人流不高,的確很難做好。」他指荃灣區有多個商場競爭,如出租率不高,改變用途亦是恰當的調整。

商場改建私校消息傳出後,網民留言:「還我百佳同M記。」並獲百多個讚好,另一留言「還我冰場」亦有近百讚好。毗鄰的海灣花園亦有一個商場,但除了一間酒家、超級市場、快餐店及個人護理產品連鎖店,其餘店舖均為補習社、琴行,甚至學校,不少店舖空置。1998年遷入海濱的阿兒說:「不知道海濱是否旺唔起或消費力不足?可能因為居民多數經葵芳或荃灣市中心轉車回家,習慣在外消完費、吃完飯才回海濱,外面始終較多選擇。」亦有網民看好商場需求,「今時不同往日,周邊多了環宇海灣、爵悅庭,又有柏傲灣,如果再有溜冰場、戲院等,都有得做。看海濱花園的大家樂,天天排長龍,就知需求大啦!」

一個地區商場的沒落,是因為區內需求大減,還是因為選擇少而留不住人,彷彿是「先有雞還是有蛋」,難以解答。

附近的海灣花園購物商場下午人流不多。(呂嘉麗攝)

改辦私校毋須城規會通過 居民感無奈

不少居民對商場業主決定感到無奈,李先生說:「商場始終是私人物業,我們難以反對。」遷入海濱花園三年的李太就說:「海濱是個大型屋苑,有22座,本身有商場也非常合理,點解話冇咗就冇咗?我也不明白。雖然我們是屋苑業主,但我們對商場根本沒決定權。如果建學校,這個屋苑多少人可得益?私人學校非以服務普羅大眾為主,只是有錢人多一個選擇。」

不少人以為商場變學校要在城規會闖關,但該土地用途原已劃為「商業」,而據荃灣分區計劃大綱草圖(編號S/TW/32),「學校」亦屬「經常准許用途」,即申請人不用過城規會一關。而據教育局「新辦學校註冊指引」(校舍設於非為學校用途而設計和建造的房產)學校須符合規劃署、地政總署、消防處、屋宇署、教育局等部門所設的規定及建議,便可獲發註冊證明書。換言之,商場改作學校,當區居民及公眾連在城規會發表意見這渠道也沒有。

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