【樓市狂潮】大盤熱賣 單幢盤冷清 揭市區牙籤樓5大滯銷原因

撰文:李彤
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樓市熾熱,過去一年推售的大型新盤均賣個「滿堂紅」,惟多個市區單幢樓銷情卻「不似預期」。如近期推售的長沙灣AVA 61首日沽出29伙,佔可供發售單位85伙僅三成;又如去年10月推售的何文田加多利軒,首日僅沽出不足五成單位。此類單幢盤既位處市區,且入場門檻普遍低於400萬元,銀碼細細理應成為「搶手貨」,偏偏在旺市下坐冷板凳,《香港01》拆解當中五大原因。

單幢盤往往因為單位面積太細,開則奇怪,窒礙買家入市意欲。(資料圖片)

其實市區單幢樓「滯銷」非新鮮事,追溯至2015年年中小股災出現後,遠展旗下黃大仙鑽嶺首日發售234伙,僅沽出130伙或55%;會德豐筲箕灣ISLAND RESIDENCE、新世界等發展的旺角SKYPARK、宏基資本尖沙嘴匯萃等,首日亦只沽出約三至四成單位。

即使過去一年,樓市大旺,多個大型新盤如新地元朗PARK YOHO 系列、啟德以至荃灣西多個項目,均錄得首日近沽清的佳績,市場購買力強勁,惟港、九單幢盤的首日銷售比率卻持續徘徊三至五成。市區樓未能叫好又叫座,大致有五大「死因」:

購入遠期樓花項目後,動輒要等兩、三年才可放租收租。(資料圖片)

1.遠期樓花 難即時收租

不少單幢樓屬於超遠期樓花,由購入單位至落成入伙動輒需要兩、三年。如長沙灣AVA 61目前仍在拆樓階段,至2020年3月底才入伙,即樓花期長達33個月,長線投資者購入單位後,未能即時放租。與此同時,時下不少年輕一族仍與父母同住,購入單位後會先將之放租,變相由租客代為供樓,面對此類遠期樓花項目,如意算盤難打響。

2.面積細多奇則 難擺放傢具   

由於市區單幢樓位處的地域多來自舊樓收購重建,故地盤往往面積超細、且剪裁未必工整;要在有限空間興建最多單位、又或者要遷就景觀等,發展商則往往要扭盡六壬,從而引申出不少奇則。如近年首五名最細的「納米單位」,一律不足200平方呎,均出自單幢樓。如AVA 61部分單位的面積,便壓縮至僅150平方呎;又如2015年推售的何文田勝利道1號,便出現三角形廳堂,放置睡床後便不能進出廚房。實用率低,直接影響生活質素,即使銀碼再細,亦難被用家所接受。

3.攤分管理費貴 間接影響升值潛力

不少單幢盤提供「納米單位」,居住空間細小,且欠缺大型會所設施,但由於單位伙數少,故每戶要攤分的管理費變得相當高昂,每呎計隨時比豪宅還要貴。如黃大仙鑽嶺每呎管理費便要5元,比鄰近二手屋苑新光中心貴逾兩倍;又如石塘咀南里壹號每呎管理費為5.5元,以最細面積210平方呎開放式房型計,每月管理費支出需要1,155元。正因為管理費高,又欠設施,個別甚至沒有停車場,間接亦影響到樓宇的升值潛力。

部分近年推售的單幢新盤
項目 首批折實入場價 首日推出(伙) 首日沽出(伙) 銷售比例
盧華旗下長沙灣AVA 61 276萬元 85 29 34%
盧華旗下馬頭角AVA 55 297萬元 72 38 53%
恒地何文田加多利軒 375萬元 68 33 49%

 

由新地發展的屯門單幢盤珀御,首批118伙即日幾近沽清。(資料圖片)

4.發展商品牌效應 

固然,發展商的品牌效應亦相當影響買家的入市選擇,並非每一個單幢住宅項目的銷情均絕對性「慢熱」。如向來予人質素保証的新地旗下屯門單幢盤珀御,在政府推出遏抑「一約多伙」措施後開售118個單位,首天已接近沽清;南豐屯門豐連首日推370伙亦速沽八成半單位。

5.日後轉手銀行難估價

因為單幢樓的伙數少,故交投不會太頻繁,盤源數量亦相對屋苑低,將物業進行銀行估價時欠缺指標,叫價亦難有參考,故價位未必如屋苑般穩定,易窒礙買家入市步伐。

事實上,除啟德新發展區外,本港市區大面積的住宅地皮已買少見少,未來單幢樓或兩、三幢的小型屋苑將續成住屋主流。然而,即使位處市區又擁有成熟交通、購物配套,買家最終決定是否入市,還是看住屋環境與質素。