「白居二」恆常化恐先推高樓價　居屋之父：不用太擔心

行政長官林鄭月娥首份施政報告提出房屋政策將以置業為主導。事隔一個月，政府就出招協助市民置業，建議將「白居二」計劃恆常化。回顧歷史，2013首兩輪「白居二」未幫市民置業前，先推高未補地價居屋的樓價，最終更有逾三成買家放棄選購。白居二恆常化後，會否再為熾熱樓市助燃？
有經濟學者分析，推出的二手居屋樓價勢在必行。同時，市場面對放盤欠吸引力的問題，料難有二手居屋盤；若樓價一旦下跌，更會阻礙買家入市，認為白居二吸引力「很低」。
不過向前特首梁振英提出白居二計劃的房協主席、有「居屋之父」之稱的鄔滿海則認為，申請白居二有入息限制，這會限制樓價上升，因此不用太擔心。

兩輪「白居二」三成人放棄買樓

政府 2013 年起以試驗形式，分兩輪推出共7,500 個「白居二」名額，雖然分別超額認購12及17，但最終僅有4,021名白表買家成功購買未補地價居屋單位，成功置業率為54%。不過，若以房委會發出的6,457張購買資格證明書計算，有近三成買家放棄選購。

學者料二手居屋供應短缺

浸會大學財務及決策系副教授兼市建局獨立非執行董事麥萃才認為，首兩輪的「白居二」已不吸引，計劃恆常化後，吸引力依舊很低。他解釋，目前只有三種居屋業主願意出售物業，分別是已持有私樓人士，樂意將居屋轉讓；第二是欠下大批賭債之人；最後一類人是將會購買私樓，盼將物業套現「樓換樓」。

房署數字顯示，今年10月二手居屋的成交總數僅有173宗，與同時數以千計的二手私人住宅交投量相比，足見吸引力低。因此，無論上述何種理由也好，麥萃才認為潛在賣家少之又少。

除了供應少外，麥萃才分析「白居二」買家多是一批購買力介乎居屋與私樓之間的人士。他們不介意居於二手居屋，但求居住地點方便上班或鄰近家人，有一個安樂窩就可以。不過，一旦樓價下跌，該批準買家的購買力足以負擔一手居屋，甚至私樓。屆時「白居二」恐無人問津。「除非政府覺得樓市可以永遠上升，那麼（白居二）恆常化恐無問題；樓價一跌，抽到亦未必買。」

「白居二」最終受歡迎程度還看市場表現，但外界已紛紛預料計劃進一步推高二手居屋樓價。房委會分析指，兩輪「白居二」臨時計劃後，第二市場單位價格分別上升64%及34%，同期私人住宅市場中小型單位價格分別上升47%及23%，房委會承認「白居二」恆常化或對第二市場單位價格構成壓力。

議員憂再推高二手居屋樓價

麥萃才稱，賣家或會以市價八折或更高價錢出售居屋，礙於售價始終低於市價，總有有迫切住屋需要的買家入市。但由於居屋售價始終低於私人住宅，麥預料不會再推高私人住宅樓價。

立法會房屋事務委員會主席麥美娟則擔心「白居二」恆常化名額過多，推高未補地價居屋的樓價。她稱目前未補地價的二手居屋售價已經很高，若市場得悉每年可能再多5,000個白居二名額出爐，更會進一步推高樓價。她建議檢討居屋政策，盡量降低售價，而非以市價七折來訂價，令二手市場售價得以降低。

該委員會副主席尹兆堅同樣認為，基於補地價費用高昂，過去願意放售的居屋不多，「白居二」無疑會吸引更多居屋業主放售單位，但同時因為業主得悉可以免補地價下出售予市場上一批特定買家，因而會紛紛抬高價格，變相推高整體居屋市場價格。在連鎖反應帶動下，他則認為整體私樓市場價格亦會上升。

黃遠輝：樓價上升與否有很多因素

不過房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為，居屋樓價上升與否，存在很多因素，例如是否需要補地價等，並不代表單單因為白居二計劃，就會令二手居屋價格上升。房委會委員柯創盛就指，「白居二」計劃恆常化可增加居屋二手市場的穩定性，可以避免「非恆常化」下產生限時購買的心理壓力和追捧熱潮。

特首林鄭月娥施政報告倡議以置業為主導，承諾由政府會致力建立置業階梯。公屋之上有綠置居、白居二、居屋、首置上車盤。「白居二」扮演哪種角色？麥萃才稱，「白居二」最初只為短期填補某些人的置業階梯，但豈料「愈填愈大」。要確實解決房屋問題，麥萃才建議政府應引入「負擔能力」釐訂房屋售價，不過，屆時居屋或突然變得大受歡迎。

房委會建議將「白居二」計劃恆常化，初步訂立由明年起，每年推出3,000個配額，有需要時會額外增加至5,000個，並建議將家庭和一人申請配額比例定為9：1。將於2018年第一季與新一批居屋同時推出。