【差餉租值重估】藥房攻陷尖沙嘴、旺角核心地段 承租能力驚人
內地自由行喜歡來港購物，令尖沙嘴、銅鑼灣等核心區的商舖租值急升，但隨著消費模式改變，本港旅遊、零售業持續放緩，差估署最新的重估差餉租值顯示，尖沙嘴、銅鑼灣及旺角多個商舖租值，連續3年錄得跌幅，其中尖沙嘴北京道Foot Locker的3層巨舖，租值按年下跌4成半，跌幅最多。雖然鐘錶、珠寶金飾店仍穩佔一線街道，但藥房的承接力依然驚人，成功攻陷尖沙嘴加拿分道、旺角西洋菜南街等，承租能力驚人。
差估署根據去年10月1日租值，重估新一年度的應課差餉租值。全港約329萬個工商住物業的業主，今日起將收到2019/20年度最新差餉及地租通知書。
深受自由行愛戴的尖沙嘴區，以往即使是二線地段，租金也拍得住一線水平。但隨零售市道近年轉差，二線舖現劈價潮，踴現多間吉舖。
加拿芬道一街5吉舖
記者早前巡視加拿分道的承租現況，發現一條街已有五間吉舖，包括THE ONE對面的轉角53號舖位，周生生於2011年承租該店共四層的大舖，月租達328萬元，集團其後在2017年提早半年退租，一直丟空至今。據差估署最新租值顯示，店舖租值按年跌約15%，至約290萬元。
藥房「佔領」加拿分道
零售市場放緩，但藥妝店作為「新四大產業」，承租能力驚人。記者觀察所見，整條加拿芬道有10間藥房及化妝品店，單是藥房已佔六成。座落加連威老道及加拿分道交界的大舖位，面積約1,640平方呎，早年由護膚品牌Body Shop承租，至今年初以約60萬元租出，現為名城香港藥房有限公司。
此外，外國鐘錶店Swatch承租加拿分道41至43號地下舖位，去年12底遷出後，隨即由化妝品店「母嬰藥粧生活百貨」以月租100萬承租，呎租達830元，該舖新一年度應課差餉租值按年微跌1.6%，反映舖位減租，吸引藥房進駐二線街道。
Foot Locker舖位租值跌近半
租金下跌亦吸引藥房以外的店舖進駐，如時裝店Esprit於北京道的4層旗艦店，由Foot Locker以每月約230萬元承租，較高峰期下跌近一半，該店的最新租值亦錄得顯著下降，由2018/19年度的4,548萬，至下年度的2,496萬，跌幅達4成半。
核心區廣東道租值升
至於名店、金舖，仍穩駐尖沙嘴核心購物地段的廣東道，租值逆市上升，據《香港01》抽查的舖位中，位於廣東道5號的LV旗艦店，租值由去年度的1.9億，按年上升約一成，下年度租值為約2.1億。
由華置大股東劉鑾雄持有、座落海防道與廣東道交界的舖位，下年度的租值連續兩年逆市上升，按年升約一成，最新租值為7,632萬。該三層高的複式巨舖，由英國奢侈品牌Burberry於2010年起承租至今，記者當日所見，舖位現正裝修。
羅素街仍為鐘錶店集中地 租值不變
銅鑼灣羅素街於去年擊敗紐約第5大道，再膺全球最貴街道。記者早前巡視，街道仍為鐘錶名店的集中地，原有的太子珠寶鐘錶、寶珀表、英皇鐘錶珠寶繼續䇄立，瑞士鐘錶品牌Breguet亦於去年進駐，以月租100萬元於金朝陽中心開設本港第二間分店。而毗鄰的Audemars Piguet （愛彼表）亦於去年以110萬月租續約。
根據差估署的數據，大部分一線街道的店舖租值未有變幅，如位於波斯富街及羅素街交界的地舖，自國際著名品牌Folli Follie遷出後，現時仍為空舖；不過據悉該舖同樣由名錶品牌Tag Heuer，以月租82萬接手。根據差估署的最新租值估算，該店的租值維持996萬。
至於羅素街與波斯富街轉角位的Daniel Wellington，最新租值按年微跌5%；位於波斯富街的名店「蛇王二」則跌得最勁，由2018/19年度的426萬，下跌至306萬，按年跌達28%。
旺角行人專用區殺街後 租值普遍下調
而旺角區西洋菜南街自去年8月「殺街」後，租值亦錄得下跌，於抽查的舖位中跌幅最多是西洋菜南街的百老匯，由上年度約685萬元跌至528萬元，按年下跌約兩成。而於鄰近港鐵站出口，由屈臣氏承租的地舖，租值亦錄得下跌趨勢，由上年度的3,276萬元跌至2,916萬元，下跌約一成。
旺角一帶街道雖仍有不少空舖，當中包括位於西洋菜南街的百老匯戲院旁，原為服飾品牌bossini的三層巨舖交吉，而其租值由上年度的2,280萬跌至2,004萬。而旁邊昌記大廈亦有數間空置地舖。此外於山東街、六福珠寶店旁的地舖同樣仍然丟空。
藥房220萬承租通菜街巨舖
雖然租值下調，不過藥房於旺角區同樣具相當承租力。於西洋菜南街一帶街道，包括通菜街、豉油街等，現時至少有逾10間藥房，部分更佔據大型地舖，如於通菜街的龍豐藥業，在去年以每月220萬承租該巨舖，兩個舖位的租值由上年估算的846萬，上升5%。而於西洋菜南街地下連一樓的舖位，同樣被幸福大藥房承租。
藥妝店舖位租值續升 職員：業主狂加5成租
一向是藥房集中地的上水區，至今仍然「篋來攐往」，就記者觀察所見，鄰近上水火車站的新康街、龍琛路和新豐路是藥房「重災區」，自由行旅客在藥房店內店外穿梭，舖前擺放十多個大篋。
區內藥房在過去三年未見「大執位」，於全港擁近20間分店的龍豐集團，上水市中心的街頭巷尾都發現其蹤影，據網站資料，集團單在上水已開設8間分店。
差估署最新數字顯示，上水藥房的租值錄得一致上升，下年度最新租值分別升5%至最多一成。
位於新康街14號的寶發化妝品職員林小姐透露，二年前開始承租該店，經營化妝品批發、零售等生意，直言業主見近年藥房當道，乘機續租時大幅加租，「月租10萬就加一半，加到15萬，好多都頂唔住要走、搬遠少少。」她續指由於該幾條主街道都由藥妝店佔據，即使因加租而搬遷，其他藥妝店頂也會頂手經營。
翻查資料，寶發的舖位自2016年起已轉租三次，均由藥妝店承租。據差估署的最新估算，店舖的升幅亦是區內最高，按年上升約一成，下年度最新租值為74.4萬。至於人流較旺的新康街及龍琛路交界的龍豐藥坊，據了解業主去年加租至月租約30萬後，租客選擇離場，現時店舖由零食物語承租，租值按年升約5%。
業界：藥妝店積極拓展版圖
中原工商舖部董事總經理潘志明表示，受惠於高鐵、港珠澳大橋開通，吸引大批內地自由行的旅客來港消費，帶旺多區售賣藥妝的店舖，連鎖集團如莎莎、卓悅等，都重返核心購物區開設更多分店，「以往都在上水等較多水貨客嘅地區開業，但多咗唔同口岸後，令藥妝店開枝散葉。」
他續指核心購物區的吉舖亦有減少趨勢，改由民生用品進駐，並解釋此類店舖的負租能力有限，故租值不會有太大幅度改變。潘志明稱，未來零售市場都會以中低價貨品為主，奢侈品市場會持續淡靜。對於有部分奢侈品的店舖租值，仍錄得升幅，他指過去四年奢侈品市場持續萎縮，自去年起跌勢暫緩，亦有部分店舖續租時輕微加租，「係由高水平下滑到現時平穩階段。」
