行政長官李家超發表的《香港第一個五年規劃》及《施政報告2026》，以北部都會區為土地及產業政策的重心。最近兩年，北都重鎮之一的洪水橋新發展區，接連出現發展商不願興建中心區商業樓面，多番推遲原址換地，最終罕見地選擇地皮交還，由政府收購，這不僅反映傳統依賴公私營合作發展新市鎮的模式已踢到鐵板，迫使政府尋找新方式發展北都，也暴露出本港既有土地政策的深層次漏弊。
洪水橋的四幅商業地王，有兩幅已按每平方呎1,043元的收地價售回予政府，庫房為此支出約6.2億元。然而，發展商20年前的收地成本遠低於政府的補償價，擾攘多時「躺平」放棄開發，仍能獲利離場。本屆政府表明要「重奪土地主導權」，積極行使法律賦予的權力收地發展，但洪水橋的拉鋸揭示，僵化的收地補償機制淪為囤地者無風險套利工具。北都發展關乎香港長遠福祉，有必要進一步重新劃定私人利益與公共利益的邊界，透過更積極規劃手段引導資本流向符合社會需求的發展項目。

梁志堅：農地成本呎價平均數百元

地產建設商會主席梁志堅接受《香港01》訪問時坦言，主要發展商在北都持有的農地，成本價平均約每呎數百元，通常是最後一塊「拼圖」較高。談及政府收地價能否調低，他表示近年已減價，不同發展商有不同心態，不予置評。他點出發展商的現實考量：「住宅最終售價就算低一點，都一定賣得出，但商業項目則不同，現時不確定是否能賣出，往往都要守，而洪水橋就是那個要守的區份，發展商對商業樓面仍然非常謹慎，除非附近有大型政府及私人建設，否則有發展商寧願賣回給政府，因為建築費貴過地價。」

公私營合作發展新市鎮成效不再

回顧歷史，香港一直以公私營合作發展新市鎮，會先在規劃層面訂出新市鎮內不同地塊的用途。發展商原本已透過併購，手握分散於同一地區的多塊農地，再透過補地價方式合併成新地皮，並根據政府訂出的用途發展，是為「原址換地」——地段不變，變的是土地用途。過程中，政府可能會附上部份官地，為發展商「補完」地皮中缺失了的部份。

在人口急速增長、住宅需求殷切的年代，這種以興建住宅為主的模式，令各大發展商如魚得水，與勁府各取所需，發展出多個大型新市鎮。然而，北都肩負產業主導的重大歷史責任，土地開發的複雜度與規模皆前所未見，當市場無法自我修正，舊有模式的弊端便表露無遺。

發展商看淡洪水橋商業元素

目前，北都範圍內主要興建住宅的古洞北、粉嶺北、元朗南等發展區，沿用舊模式暫未遭遇大問題，只有零星幾塊住宅用地的補地價金額與發展商談不攏，需政府出手收回。相比之下，在商業及產業元素較重的洪水橋／厦村新發展區，政府照辦煮碗發展，卻是踢到鐵板。

根據本港鐵路發展藍圖， 洪水橋將不僅設有預計於2030年完工的西鐵車站，亦是港深西部鐵路香港段的頭站，連接深圳前海。在港深融合發展大趨勢下，洪水橋地理位置優越，，政府一直希望洪水橋站一帶可成為亮麗的商業中心區，奈何踏入後疫情年代，商廈及商場的商業物業租售價格下滑，全港多區的空置率都高企，發展商因而抗拒於北都發展新商業物業，向政府提出修改規劃的訴求。

「躺平」棄發展權　售回予政府

原訂會成為商業中心的洪水橋第32A至32D區，總面積逾118萬方呎，可說是該發展區的「地王」。四區土地本為農地，由發展商持有，並於2024年2月被納入原址換地計劃，發展商只要完成申請及補地價，即可作商業發展。

2024年5月，有發展商向傳媒放風，指政府若不將洪水橋核心區原有的40%商業樓面，改成住宅樓面，並容許延長原址換地限期及分期補地價，便放棄換地，寧可收取政府特惠補償（本年10月1日起為每呎農地1,134元），將土地售回給政府。

換句話說，即是「我將地交還給你（政府），你找別人興建」。主要發展商不自行發展地皮，變成小業主般待政府收地，是香港開埠以來罕見。政府其後作出調整，延長原址換地申請完成限期，又讓步容許發展商申請將洪水橋新發展區最多兩成的非住宅（商業）樓面面積改為住宅用途，但前提是不影響新發展區的產業定位，並由城規會把關是否批准。

多番延長限期　政府再招標需時

換地申請限期一再推遲，擾攘兩年多，臨近限期有發展商將土地交還給政府，也不願興建北都商廈。今年6月，恒基及新鴻基地產撤回原址換地申請，交還洪水橋第32A區及第32D區，總面積達62.58萬方呎的土地，政府共向有關發展商及其他業主（發展商並不擁有整區地皮）支付約6.5億元。

上述兩個發展商及其他業主持有的第32B及32C區，亦正向城規會申請將部份數面面積改為住宅，尚待審批，如發展商最後仍決定交還土地，估計政府將需總數支付約6億元收地。

政府不僅要承擔收地開支，另一方面亦要重新評估市場承接力，找合適時間招標，又要另覓有能力的發展商。洪水橋港鐵站及港深西部鐵路分別預計於2030年及2035年通車，如今上蓋及周邊商業群能否如期落成已成疑問，無可避免地拖慢了北都日夜兼程的開發時間表。

洪水橋首個片區中資主導

香港傳統展商習慣投資資金回籠快的住宅項目，眼見商業物業市場前景不明朗，利用仍有不少套利空間的收地補償機制及早「抽身」，符合企業理性。但從社會整體利益考量，政府多番讓步，仍無法成功爭取發展商配合推動大型規劃，突顯過於依賴所謂市場機制的弊端。當政府引入新機制，以「片區開發」模式推動北都發展，問題更為明顯。

洪水橋／厦村新發展區首個「片區開發」項目，今年8月由六家企業組成的財團中標，包括中海外、招商局、華潤、中旅、京東、信和共六間企業，當中港資只有信和，其餘多個港人熟悉的發展商，全部不見蹤影。

未來新田科技城及流浮山等包含大量非住宅樓面的項目，或將面臨同樣的市場冷遇。可是，北都的戰略定位不可能妥協，政府絕不該為了迎合單一市場主體的胃口，讓其淪為另一個睡眠社區。

政府目前是根據《土地收回條例》，以第一級別農地「因發展用途所需」的特惠補償價，2022年5月最高峰為每平方呎1,510元，到今年4月減價至1,043元，10月1日起回升至1,134元。主要發展商願以此價將洪水橋商業地推回政府，證明這是一個可以為股東接受，甚或帶來滿意利潤的價錢。事實上，《香港01》翻查資料，現時淪為發展商「棄地」的洪水橋市中心商業地王，約於2004年的收地成本約為每呎300至350元，換言之，現時讓政府收地，賬面仍有約兩倍的利潤。

既然發展商「躺平」，手持土地又無意發展，政府是否應用此高價補償收地？

趁大學城擴容之機　重拾主導權

政府早前公布北部都會區大學城的核心校園區範圍，已由原本約100公頃擴容至300公頃，而整體大學城區及其周邊產業和社區的總規劃面積更超過1,000公頃。政府要將大學城有序擴大至包含「科技空間」、「產業空間」和「城市空間」的融合佈局，既然地產商基於商業考量無意參與產業建設，政府理應趁此契機，大刀闊斧改革收地機制。

政府的角色從來都不是自由市場中袖手旁觀的「啦啦隊」，而是維護社會整體利益的「守門員」。面對私利與公益的矛盾，政府不能以「尊重市場」為由而無所作為，必須依法主動介入，重新劃定私人利益與公共利益的邊界。唯有政府切實履行其保障社會整體利益的根本責任，北都的產業轉型願景，才能真正從藍圖走向現實。