【金管局換帥】陳德霖任內推8輪逆周期措施 樓價繼續飆

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政府今日宣布,金管局總裁陳德霖將於今年10月1日退休。由於金管局其中一個重要功能是促進銀行體系的安全及穩定,過去10多年本港樓市處於上升周期,樓價飆升,陳德霖任內為確保銀行體系穩定,自2009年10月起推出合共8輪逆周期措施。

加強銀行承受能力

實施措施期內,本港樓價愈升愈有,反映二手樓價的中原城市領先指數由2009年10月約74點,一路漲到去年8月188.64點的高位,最新報170.39點。

究其原因,金管局的逆周期措施,主要為加強銀行體系就樓市一旦逆轉的應對能力,陳德霖於2015年接受傳媒訪問時便稱,推出逆周期措施後,銀行按揭組合緩衝區大,即使樓價大幅調整,銀行承受能力亦無問題,他表示︰「冀過去數年嚴謹監管,可應付周期下跌時令金融體系捱過3、4年逆境。」以目前為例,銀行新造的住宅按揭貸款(當中包括轉按和加按)平均按揭成數維持在大約47%的較穩健水平。

只是,期內樓市並無逆轉,措施卻成為部分「無殼蝸牛」的阻礙,出現「供得起但首期不足」的情況。例如,於2015年2月金管局推出第7輪逆周期措施,將700萬港元以下業主自住物業的按揭成數上限,減10個百分點至60%,令置業人士首期由210萬元增至280萬元。同時間,逆周期措施亦不斷收緊供款與入息比率上限,並要求供款人必須通過假設利率上升3%的壓力測試。但由於樓價「懶理」照升,間接令市民上車的門檻又再提高。

對撤招態度「硬淨」

近日,市場再有聲音希望金管局撤回部份涉及樓按的逆周期措施,但該局立場相對「硬淨」。上月,金管局副總裁阮國恒就收緊按揭成數作出回應時表示,放寬與否要視乎周期演變,現階段未能判斷周期是否轉變,因此目前不會有任何改變,未來會密切注視市況。

而本周二﹙19日﹚,金管局陳德霖亦於立法會財經事務委員會會議上亦重申,雖然本港樓價上月反彈,但他相信,本港樓市存在周期性,仍需觀察一段時間,才可確認下行周期是否已形成。



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