債務水平備受市場關注的新世界發展（0017）今日（30日）公布截至今年6月底的全年業績，受累非現金虧損，全年勁蝕281億元！「天價」虧損背後，源自機場航天城項目「11 SKIES」進行了183億元的重大減值，以及94億元的物業發展及其他減值。

撇除相關減值及撥備後，公司核心業務盈利能力及營運效率持續改善，經常性營運淨溢利錄得約22億元，成功轉虧為盈，也是三年來首次錄得盈利。期內，核心經營溢利按年上升約28%至77億元。

淨負債維持逾千億

財政狀況方面，截至2026年6月，集團的總債務為1,433億元，相比2025年6月的1,460億元減少了約27億元，反映其近年持續推動的減債措施取得一定成效。

然而，受部分物業發展項目的即供付款現金回籠、上海K11的C-REIT發行所得款項延至2027財年收取，以及合資公司貸款償還等因素影響，集團的淨債務由上一財年的1,201億元上升至1,263億元，增加約6.2億元。這也使得淨負債比率由2025年6月的58.1%提升至68.3%。

在債務到期分佈方面，截至2026年6月，新世界需要在一年內償還或續期約232億元的債務，其中包含184億元銀行及其他貸款，以及48億元的固定利率債券及應付票據。一至兩年內到期的債務為417億元；兩至五年內到期的債務為692億元；五年以上到期的債務則為91億元。

賣樓表現強勁

儘管大環境充滿挑戰，集團總應佔合約銷售額達到 296億元，成功超越原定270億元指引。 香港新盤創紀錄，應佔合約銷售額達 221億元，創下2021財年以來最高紀錄。旗下 PAVILIA COLLECTION 系列如柏傲莊、滶蘊等新盤銷售熱烈。內地應佔合約銷售錄得 68億元人民幣，深圳新世界188號「瑧悅」、廣州凱旋新世界及瀋陽悅景新世界等項目持續穩定提供現金回籠。集團將2027財年的全年銷售目標繼續維持在約270億元的高水平，持續加快資金回收。

分拆上海K11等回籠資金

新世界近年一直積極尋求降負債的方法。近期將上海K11物業分拆，於中國內地發行房地產投資信託基金（REITs），預期發行規模約為人民幣38.18億元，用作改善流動性及去槓桿。

日前彭博亦透露集團正擬以估值30億元出售尖沙咀凱悅酒店一半股權。除了出售酒店項目，旗下位於寧波及杭州的兩座內地商廈項目錄得大手成交，套現達 17 億元人民幣（約 20 億港元）。

正式交還11 SKIES予機管局

新世界今日（30日）亦發出公告，宣佈將機場航天城項目 11 SKIES 全面交由機管局接管。

11 SKIES 總樓面面積達 380 萬平方呎，為新世界近年最大型的投資項目之一。根據合約，新世界自 2028 年起須每年向機管局支付 18 億元 的保證租金（或最高可達該項目年總收入的 30%，以較高者為準），合約期內至少要向機管局交租700億元至 2066 年。面對天價租金與龐大的財政壓力，新世界最終選擇提前解約，止蝕離場。