瑞銀﹕本港樓價等同市民20年總收入　政府擬增供應將改變樓價走勢

香港樓價之高，在世界可謂無出其右。瑞銀最新發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示，香港樓價已處於泡沫水平；又顯示若要在市中心購買1個面積約650呎的住宅單位，買家需要在20年內將所賺取的所有收入投放其中，方可以負擔得來。

以政府在今年9月底時公布的數據指出，在今年第2季香港人每月入息中位數為19,600元，即20年的總收入為470.4萬元。若希望以470萬元左右，買入1個面積650平方呎的單位，經在物業代理網站內查閱後，發現在天水圍天富苑一個未補地價單位可以符合有關條件。若希望以此價錢買入1個如此面積的私人住宅單位，相信是Mission Impossible。

若是以每月住戶入息中位數26,200元計算，20年的總收入為628.8萬元。翻查物業代理資料顯示，在今年8月，位於屯門的彩暉花園1個實用面積為682平方呎的單位，以655萬元成交。2個月後相關物業售價會否再升？相信機會較回落低吧！

租金已從底位回升

報告內指出，從2020年中至今年中，香港樓價上升3%，而物業銷售量更是創新高。本港豪宅物業市道更是相當強勁，不單止受到本地居民需求帶動，來自內地的新來港人士亦是其中一個需求之源。報告又指出本港住宅物業租金已從谷底反彈，與租客看到租金回落，以及在家工作安排下，願意租用面積更大的單位。

報告指出在新冠疫情影響下，各城市居民希望擁有更大面積的居所，成為推動當地樓價上揚的原因之一；另一個推高樓價的原因，則是持續低息環境。加上疫情下全球央行齊齊放水而推高股市，引發財富效益，亦增加買家購買力。在眾多利好因素刺激下，報告內覆蓋的25個城市的經通脹調整後樓價，於2020年中至2021年中平均升幅達6%，為2014年以來最大升幅。

料樓價升勢難持續

香港作為樓價風險高企社會，當樓價出現調整時會否對金融體系帶來衝擊？瑞銀於報告內指出，至2021年中的4個季度，香港樓價皆上揚並且處於風險區域。同時每年按揭金額增長8至10%，遠超收入增長水平，讓樓市不平衡加劇。可是香港市民買樓須支付較高成數首期，向銀行尋求按揭貸款亦須經過壓力測試，認為就算樓價出現調整時，有關安排可以降低香港出現潛在金融風險的可能性。

報告又指出樓市的動力將香港的經濟及政府不穩定情況隱藏，又認為經濟持續復蘇及內地日後放寬居民的旅遊限制，對物業市場帶來支持。可是卻不認為未來本港樓價，會重現過往20年的境況。隨著政府透過轉換農地及填海，從中﹑長期層面增加房屋供應，將導致樓價出現結構性跌勢，認為現時的樓價升勢難再持續。