【獨家】賣樓正式合約無列回贈 再揭涉違例 湯家驊:政府應執法

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一手樓招標資訊混亂,近期引起軒然大波,政府最終票控一發展商。《香港01》發現,原來發展商銷售過程另涉違其他法例。有一手樓正式買賣合約未列出達樓價兩至三成的巨額回贈,資深大律師湯家驊表示,印花稅條例規定,合約須將影響成交價的任何情況詳細列出,相關發展商涉違反該法例中的其中兩條。

涉正式合約無列巨額回贈的新地,於回應記者查詢時表示,相關合約已諮詢法律意見。

有議員批評,發展商以較高的帳面價作為成交價註冊,又不列明買家會接收巨額回贈,有托市之嫌。

大律師湯家驊認為,雖買家或發展商現時以較高的帳面價繳稅,實為多付稅款,但他認為仍屬違反法例,政府絕不應選擇性執法。(盧翊銘攝)

《香港01》發現坊間大型的成交資料庫,包括中原地產及美聯物業,都只列出於土地註冊處註冊的成交價(簡稱「帳面價」),而完全無列明該成交中買家會收到發展商巨額回贈。一般市民若不熟悉新盤買賣,單看成交價易被誤導,不知買家實付價錢較帳面價少兩至三成。值得留意的是,現時不少新盤容許買家付尾數時,直接以扣除回贈的價格付款。

不少新盤容許扣除巨額回贈 買家才付尾數

現時不少新盤以買家提交的招標文件(買家選取希望取得的折扣或回贈),發展商若接受買家的出價及選取的優惠,便會以這份招標文件作為臨時買賣合約,然後買家會被安排到律師樓簽署正式買賣合約。

《香港01》發現這類招標單位正式合約一般都沒有列出巨額回贈,由於發展商不會將涉及單位臨約註冊,只會將正式合約註冊,再加上政府公布的成交紀錄冊亦沒有欄目交待買家的實際付出金額,一般市民難以得知招標單位實際成交價。

龍頭代理行新盤成交資料庫 只列註冊帳面價 無列巨額回贈

龍頭代理行中原地產(上)及美聯物業(下),新盤成交網頁都只列出於土地註冊處註冊的成交價(簡稱「帳面價」),而完全無列明該成交中買家會收到發展商巨額回贈。一般市民若不熟悉新盤買賣,單看成交價,會無法知悉上述單位買家實付價錢較帳面價少約兩成至三成。(網頁截圖)

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湯家驊:涉違印花稅條例 政府應執法

資深大律師、行政會議成員湯家驊表示,印花稅條例第11條列明主要文書要詳盡而真確地列出影響印花稅的所有事實及情況,並強調任何人如意圖詐騙政府而未有列出,即屬犯罪。

湯亦指出若只看條例第29B(5)(j)條,該條亦要求列出註冊成交價外的所有其他代價,他稱回贈亦包括在內。湯闡釋,就法理而言,一宗一手樓買賣,買家的代價是樓價,而發展商的代價是涉及單位另加回贈(若有),他指合約若只申報樓價,只是買家一方的代價,並無披露發展商另給予回贈的真實代價。他認為回贈是法例所指的其他代價,必須向稅局申報。

湯表示,雖然發展商或其買家現時以較高的帳面價繳稅,實為多付稅款,但他認為仍屬違反法例,政府絕不應選擇性執法。

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對任何文書的繳付印花稅法律責任或對該文書可予徵收的印花稅款額有影響的所有事實及情況,均須詳盡而真確地在該文書內列出
印花稅條例第11(1)條
買賣協議需載有:為了買賣協議或與其有關,或為了依據買賣協議而簽立的售賣轉易契或與其有關,而已向任何人或已同意向任何人繳付或付出的任何其他代價的款額或價值
印花稅條例第29B(5)(j)條

銷監局着記者問稅局 稅務局:會調查可能違例個案

另有不願具名的法律界人士表示,正式合約是十分重要的法律文件,往往是列明取代臨時合約, 法律要求正式合約要列出所有交易涉及的重要事項,但原來香港賣樓的正式合約無列回贈,他感到詑異,亦不明白政府尤其是運房局、銷監局一直容許發展商這樣做。

就上述情況,立法會議員譚文豪認為,發展商於合約中無列明巨額回贈,成交紀錄冊亦不標示扣除回贈的實價,屬托市行為。他續指,合約僅顯示帳面價,將導致買家和發展商需繳付更多印花稅,政府無損失稅款,但實際上該行為會擾亂市場。

稅務局發言人表示,不會評論個案,若發現違例個案,將會跟進調查。(資料圖片 / 羅君豪攝)

記者兩次向一手住宅銷售監管局查詢,銷監局均無正面回應,只着記者向稅務局查詢,運輸及房屋局亦無回應。稅務局發言人則表示,不會評論或披露個別個案的相關資料,若發現有可能違犯條例第11條的個案,會展開調查並跟進。

新地發言人表示,正式買賣合約經律師負責擬備處理,所有條款均經買賣雙方同意,且根據其法律意見,回贈毋須標註在買賣合約中,不認為做法違反印花稅條例相關條款。

發言人續稱,旗下所有一手住宅物業的成交資料,均會按照《一手住宅物業銷售條例》的規定,於簽訂臨時買賣合約後的24小時內,在成交紀錄冊內披露臨約資料。

另外,記者亦多番向稅務局及新地查詢,發展商律師於繳付印花稅時,會否提交包含回贈條款的招標文件或臨時合約,新地及稅局均無回應。



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