【一手樓招標】發展商高額回贈吸客 揭合約成交價「發水」逾三成

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樓市瘋狂,雖然政府去年中宣布「娥六招」,短暫遏止升勢,但樓價於今年初反彈,其中具有指標作用的一手樓盤銷情大旺、有價有市,市場氣氛熱烈。

不過《香港01》分析上月逾200宗新樓交易,發現有發展商利用高額現金回贈吸客,幅度高達樓價25%,但成交紀錄顯示的合約成交價並未扣除回贈,因此較買家實付價「發水」逾三成。

立法會議員批評,招標賣樓欠透明本已為人詬病,若再加上高額回贈,準買家可能誤以為合約成交價等於實付價,影響買樓決定,促請政府加強規管,保障消費者權益。

《香港01》審視三個有現金回贈一手樓盤的「成交紀錄冊」,發現發展商利用高額回贈吸客,當中大埔白石角「雲滙」於4月中至底的126個招標出售單位,全部享有現金回贈,幅度最高達樓價的25%。不過,「成交紀錄冊」所示的成交價未扣除回贈,因此遠多於買家實付價錢。(盧翊銘攝)

按法例公布一手樓成交價 並非買家實付價

發展商以招標方式賣一手樓,被指欠透明,早前引起市場及政府關注。在運輸及房屋局轄下的一手住宅物業銷售監管局(銷監局)要求下,發展商由4月12日起,在按法例公布的一手樓銷售「成交紀錄冊」上,註明每宗成交的回贈優惠細節。

《香港01》審視三個有現金回贈一手樓盤的「成交紀錄冊」,分析4月中至4月底逾200宗成交紀錄,發現不同發展商利用印花稅、買家提前付款為名的現金回贈優惠吸客,幅度由樓價的3%至24%不等(見下圖)。

然而,「成交紀錄冊」僅顯示物業買賣合約上、未扣除現金回贈的成交價,並以附註方式交代現金回贈的條款,部分回贈甚至無註明幅度。準買家需自行按條款計算及扣減現金回贈,才可得知買家實際繳付的價錢。

雲滙共六招回贈吸客 總和高達樓價25%

三個一手樓盤中,「雲滙」提供的現金回贈種類最多,一共六項;其中一項回贈的幅度最高可達樓價24%,屬三個新盤中最高。除了印花稅及會員回贈外,單位實用面積少於1,000呎、買方近親在同一樓盤買樓,甚至付清尾數都有回贈,而提前付清尾數可享額外回贈。

記者分析共126個,在4月12日至4月30日期內簽訂臨約的雲匯一期及二期單位,當中125個均享全部六項現金回贈。雖然「提前付清樓價現金回贈」因未列明幅度而無法計算,不過其餘五項現金回贈幅度相加,已高達合約成交價的25%(28個單位)及20%(97個單位)。

買家1264萬購雲滙單位 成交紀錄冊寫1685萬

以「雲滙」第11座16樓A3單位為例,合約成交價為1,685萬元,如扣減發展商提供高達25%的現金回贈(約421萬元),買家實付價錢1,264萬元;按實用面積790呎計算,單位呎價即時由21,333元變成16,000元。換言之,合約成交價較實付價大幅「發水」33%。

不過,發展商按法例公開的「成交紀錄冊」,就只列出「發水」後的合約成交價1,685萬元。準買家及公眾,很可能誤會合約成交價,就等於買家實付價錢。

此外,根據發展商最近上載的招標文件,列明部分現金回贈「直接用於支付部份樓價餘額」。以上述「雲滙」單位為例,即雖然合約成交價是1,685萬元,但買家根本毋須支付全數,而是僅需支付扣減回贈後的餘額。

上源成交紀錄冊 暫只列出現金回贈範圍

至於「上源」及「LP6」,發展商均提供提早付款現金回贈,不過享回贈的單位佔同期成交僅約一成。與「雲滙」情況一樣,這兩個新盤的「成交紀錄冊」,均只列出未扣減回贈的合約成交價。

「上源」的紀錄冊暫只列出現金回贈幅度為8%、5%或4%,而個別成交的實際回贈額按買家付清尾數日期決定。以第3A座20D單位為例,合約成交價約1,264萬元,如果符合付清尾數日期的條款,買家可獲的現金回贈為101萬元(8%)、63萬元(5%)或51萬元(4%)。

「LP6」的現金回贈幅度為5%,以第3座65G單位為例,合約成交價約665萬元,如買方符合條款,可獲33萬元的現金回贈。

屯門一手樓盤「上源」的「成交紀錄冊」,所示的成交價亦未扣除現金回贈。(方家遠攝)

發展商招標加高回贈售樓 地產代理:樓價不清晰

上述137個享現金回贈的「雲滙」、「上源」及「LP6」單位,全部以招標方式售出。有別於價單,招標是由準買家各自出價,當供他們參考的「成交紀錄冊」,所載成交價並非實際價錢,部分準買家或受誤導。

記者以準買家身份致電地產代理,查詢如何釐訂購買「雲滙」單位的入標價,對方直言「成交紀錄冊」上的成交價不清晰,「開單價是19,000元一呎,但實際是15,000元一呎,在成交紀錄冊很難看到實際價錢,所以招標惹來批評很不透明,無辦法,我們是代理都要照做」。

將軍澳一手樓盤「日出康城LP6」(中)的「成交紀錄冊」,所示的成交價亦未扣除現金回贈。(張浩維攝)

尹兆堅:如有心製造混亂或屬托市

民主黨議員尹兆堅批評,招標賣樓本身已因欠透明而為人詬病,而高額回贈條款繁瑣,令準買家更難掌握市況,「一大堆參考,豆豉般大的字,準買家要查回贈條款,要在備註逐項查看,如果有心開放資訊,為何要製造這些障礙?」

他續指,合約成交價較實際價錢大幅「發水」,消費者極易受誤導,「如果(發展商)有心這樣做,可能屬托市行為,這些亦非豪宅,普羅市民窮一生積蓄買樓,這麼大筆投資竟然在市場訊息不開放下要做決定,完全不合理」,促請政府加強規管,保障消費者權益。

銷監局發言人表示,不評論個別個案,重申「成交紀錄冊」須註明成交價,以及折扣、回贈等支付條款。如發現涉嫌違例情況,會跟進調查。

民主黨議員尹兆堅批評,發展商以欠透明的招標方式售樓,加上利用高額回贈吸客,而「成交紀錄冊」亦未展示實際成交價,令市場訊息混亂,對窮一生積蓄買樓的市民極不公平。(資料圖片/余俊亮攝)

雲滙發展商:已將回贈詳細列於招標文件

「雲滙」發展商新鴻基地產的發言人回覆,一向非常重視銷售物業的透明度。不論以價單或招標形式銷售,所有付款辦法、折扣、回贈及優惠等均已詳細列明於價單或招標文件中。有意購買者可以自己認為合適的價錢投標,或按當時價單訂明的付款辦法選購單位。

「上源」發展商萬科香港的發言人回覆,揀選建築期付款計劃之買家,可因應實際需要和情況,獲得樓價4%至8%不等的現金回贈。截至上月25日為止,仍未有買家提前付清樓價,故「成交紀錄冊」已顯示該批單位的最新情況。

「LP6」發展商之一南豐集團的發言人回覆,一向按照銷監局要求,把成交金額及支付條款列明於「成交記錄冊」內,亦詳細列明折扣、贈品及利益,並把招標文件上載網上,提升透明度。該集團目前已暫停以招標形式出售非豪宅物業。

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