梁海明專欄｜寰海明察

原定於今日（25日）截標的元朗及洪水橋兩幅產業用地，特區政府發展局近日宣佈中止招標計劃，並分別改由香港科技園公司主導發展微電子生態圈，以及納入更大範圍的產業園區整體規劃研究。消息一出，旋即引起社會各界廣泛關注。

市場機制並四海皆準

有外界質疑特區政府「見市況冷清就轉軚」，批評是「市場退場」；亦有觀點認為此舉體現了政府因時制宜、主動出擊，是走向產業主導政策的一大步。若僅從短期地價或投資反應看待是次決定，難免流於表面，甚至忽略了政策背後的意圖。

回顧香港土地政策發展，長期以來奉行高度市場化原則，地皮主要透過招標或拍賣方式出售。但市場機制並非放諸四海而皆準。尤其面對微電子、綠色科技、生物醫藥等具戰略性的新興產業，其技術門檻高、投資周期長、初期回報不明朗，單靠市場力量難以吸引足夠投資動能，導致土地閒置或用途錯配。

在全球經濟不穩、外圍風險升溫的大環境下，若特區政府仍盲目依賴「賣地」模式，可能導致政策方向與土地用途脫節，無法回應整體產業升級的需要。是故，政府此時主動介入、調整用地策略，既是對市場失靈的回應，亦是推動香港經濟轉型的必要一步。

調整用地策略推動經濟轉型

縱使特區政府此舉部分源於市場反應及社會壓力，但能夠從善如流、靈活調整策略方向，實屬可貴，值得肯定。這也反映出特區政府在政策操作上並非僵化，而是具備一定彈性與應變能力，能因應形勢作出調整，這一點在當前高不確定性的環境中尤為重要。

從經濟學角度出發，創新科技產業所需的空間與平台，往往帶有強烈的正外部性——即其成果不僅惠及個別企業，更可促進整體社會發展，例如技術擴散、知識轉移、就業創造、稅基擴展等。然而，正因這些效益難以完全「內部化」，私人發展商往往缺乏動機進行相關投資。

此外，這類產業對基礎設施的要求亦較高，例如特定用途建築、高規格供電和高速網絡等，在本港土地供應緊張、基建主導不足的情況下，市場自然卻步。

在此背景下，特區政府透過香港科技園公司主導元朗用地的發展，可以公共政策主導，引導資源流向具社會與經濟外溢效益的領域。科技園具備相關產業經驗與資源整合能力，有利於加快形成具國際競爭力的微電子產業鏈與生態圈，長遠而言對本地科技實力的提升作用不容小覷。

「地盡其利」轉向「地盡其用」

土地是香港最稀缺的戰略資源，其使用應以「邊際產出最大化」為目標。若招標反應疲弱仍強行推出，最終只會造成土地閒置，資源浪費，甚至拖慢整體產業發展。相反，若能將土地配置於具高增值潛力的行業，轉化為香港新一輪經濟增長動力，將有助提升整體抗風險能力及競爭優勢。換言之，今次「唔賣地」，其實係一次對土地價值的重新定位，從「地盡其利」轉向「地盡其用」，反映政策思維上出現質變。

值得一提的是，是次被納入規劃的元朗用地，正毗鄰創新園及微電子中心，具備天然的產業集聚效應，有望透過上下游企業、科研機構及初創團隊的集中落戶，產生協同效應，降低營運成本，提升創新效率。

至於洪水橋方面，發展局提出成立專責公司統一規劃、建設及營運，並將周邊15公頃產業用地納入研究。此舉類似新加坡裕廊集團（JTC Corporation）做法，以政策主導加上市場運作機制並行，屬現代產業規劃的主流趨勢。「園區公司」模式不僅有利於推動制度創新，包括更靈活的批地方式、更具效率的招商機制，以及多元化產業支援服務，亦有望實現規模經濟，提升整體投資吸引力。此外，特區政府如能在園區內引入模組化建築，提供低成本產業空間予受影響的原有棕地作業者，既有助產業過渡，亦可避免「發展對抗基層」的社會矛盾，體現政策的人本關懷與系統思維。

走出「地產主導」發展模式

北部都會區不應被誤解為另一個地產項目，而是香港重塑產業結構、推進高質量發展的重要平台。過去幾十年，香港經濟過度依賴金融與地產，產業單一，抗逆能力下降，令本地經濟在國際競爭中漸處劣勢。北都項目承載的，不單是區域發展，更是產業重建與粵港澳大灣區的區域協同任務。其成功與否，將直接影響香港能否真正走出「地產主導」的發展模式，邁向以創新、高端製造、綠色經濟為核心的新發展格局。

特區政府在其中的角色，亦須由「賣地者」轉為「規劃者」、「協調者」與「推動者」，真正落實產業導向、政策配套與資源整合的三重任務，為下一代建立可持續經濟基礎。

土地不只是出售收錢，更是推動產業升級、經濟轉型的關鍵槓桿。特區政府今次中止招標、轉由科技園主導開發，不應只被視為「賣唔出地」，而是一次具政策方向感與前瞻判斷力的策略性調整。

更重要的是，特區政府能夠在市場反應不如預期的情況下，從善如流、及時調整部署，反映出特區政府在面對新興產業發展與土地規劃之間的張力時，並非一味固守傳統，而是願意主動回應現實狀況，尋求更符合整體利益的發展方案。這種靈活應變、審時度勢的政策態度，正正是香港未來推進產業多元化與提升國際競爭力所必須具備的治理思維與執政風格。

十分期待此舉並非曇花一現，特區政府未來還能夠進一步跳出「地盡其利」的舊框架，轉向「地盡其用」的新視角，結合土地規劃、產業政策與區域協調，構建具國際競爭力的創科產業生態。這不僅是北都的發展機會，更是香港經濟突圍的轉捩點。

作者梁海明是絲路智谷研究院院長。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。