胡恩威專欄｜奇妙的揭發者

黃昏，我站在數碼港海濱長廊。貝沙灣的玻璃幕牆把夕陽反射成一片碎金，跑步者、遛狗者、推嬰兒車的家庭在長廊上穿梭。這裏環境優美，設施完善，像一個高檔住宅區——因為它確實是。走進數碼港商場，超市、咖啡店、地產代理、時裝店，與任何一個中產商場無異。寫字樓大堂的指示牌列着幾家科技公司名字，但樓上燈火疏落。我忽然想，20多年前政府說要建「香港硅谷」，如今最成功的是樓價。這就是「數碼港模式」：以科技為名，以豪宅為實，以收租為終。今天站在數碼港，明天會不會站在北都大學城，看到同一幅景象？

香港科技公司沒有土地長期控制權

數碼港的故事，是香港土地規劃的一面鏡子。1999年，政府以發展資訊科技為由，把薄扶林一幅土地批出，項目包括寫字樓、商場、酒店和大量住宅。發展商以「數碼港」概念取得土地，但最有價值的部分始終是住宅——貝沙灣。寫字樓最初確實吸引了微軟、IBM、雅虎等跨國科技公司進駐，但它們大多是租用辦公室，做市場推廣、區域管理或產品展示，而非把核心研發放在香港。租約到期後，有些公司遷往鰂魚涌、觀塘，甚至離開香港。數碼港沒有變成硅谷，反而變成一個高尚住宅區附帶寫字樓。數碼港第五期的設計更像一個商場，因為設計者不是用家，而是營運者；他們思考的不是「研發者需要什麼空間」，而是「什麼空間最容易出租、租金最高」。用家缺席的設計，注定只能吸引租客，不能孕育創新。這是收租邏輯，不是創科邏輯。

問題的根源，在於土地的擁有權和使用權分離。數碼港的土地沒有交給大學或科技企業去發展，而是由一個中介角色——發展商和管理公司——去興建和營運。科技公司只是租客，租客永遠不會投入太多，因為土地增值和物業回報不屬於他們。真正的創新集群，需要使用者擁有空間、改造空間、長期扎根。史丹福大學之所以能催生硅谷，是因為大學擁有大量土地，可以讓教授和學生創業，讓企業在附近生長。騰訊在深圳可以整片土地開發，按照自己的需求建園區，養育自己的企鵝王國。香港的科技企業呢？它們要根據政府定下的框框，租用別人設計好的寫字樓，連一幅牆都不能隨便改動。香港不是沒有土地，而是土地的支配權不在用家手裏，而在收租者手裏。

科學園也面對同樣的問題。白石角的科學園旁邊，是「天賦海灣」等豪宅群。科學園提供實驗室和辦公室給初創企業，但租金不低，空間有限。初創企業在科學園孵化，長大後往往因為租金和空間不足而搬走，無法在附近形成產業鏈。大企業可以租用科學園的寫字樓，但那只是租用，不是扎根。科學園的管理模式也是以出租為主，管理公司要平衡收支，租金收入是核心考慮。這跟數碼港如出一轍：政府批地，中介興建，企業租用，豪宅圍繞。產業生態無法形成，因為用家沒有土地的長期控制權。

政府必須摒棄「地產財政」管治思維

現在，新界的土地被撥作「大學城」。表面上是發展教育與科研，但從目前的規劃模式和框架來看，恐怕會重蹈數碼港和科學園的覆轍。政府的招標模式，核心仍然是土地起豪宅去支援，周邊建大量高收入住宅，大學和科研機構只是租用者。前期最大的得益者，恐怕是建築工程師、發展商和地產代理；大學城的概念，成為賣樓的包裝。北都最近有樓盤開售，價格驚人地高，這正好說明：當「大學城」消息一出，土地價值先被炒起，真正辦學和科研的需要反而被擱在一旁。若這種模式不改，北都大學城不會成為知識創新的搖籃，而會成為一個超級巨大的數碼港：豪宅圍着幾幢寫字樓，商場裏有咖啡店，大學實驗室像租客一樣交租，合約到期便搬走。

有人說，深港融合會改變這一切。北都樓價高企，中低收入的人會選擇搬到深圳居住，每天跨境到香港工作。深圳的居住成本相對低，交通網絡越來越方便，這確實是一個很大的可能。但這種融合不應只是被動地由樓價推動。特區政府需要主動思考，過去近30年的管治土地規劃模式是否合理？把土地交給地產中介，以豪宅包裝產業，是否還能走下去？如果北都大學城最終只是令建築工程師得益，令地產商賣出更多豪宅，那麼它帶來的不是產業升級，而是社會進一步撕裂：有錢人住在豪宅，普通人被迫跨境，大學城變成一個空殼。深港融合若是被樓價逼出來，只會加深不公，而不是真正的區域合作。

特區政府過去30年的管治哲學，可以概括為「地產財政」。土地是政府最重要的收入來源，批地給地產商是最方便、最快速變現的方法。這種思維滲透到各行各業：大學城、創科園、文化區，無一不是以地產項目包裝。政府習慣了做中介和監管者，而不是產業的培育者。要改變，需要的不只是政策調整，而是整個政府的心態轉變：從「批地收租」轉向「與用家共同發展」。這涉及公務員體系、招標制度、土地契約、跨部門協作，每一環都不容易。但如果不改，北都大學城注定是數碼港的翻版。

數碼港缺乏一個真正且長期的主導者

數碼港的管治模式還有一個更深層的問題，就是缺乏一個真正的主導者。數碼港的主席通常由社會賢達出任，六年一任，任期有限，難以建立長遠的戰略方向。這跟華為有任正非長期主導、目標清晰的情況截然不同。數碼港的發展並非純粹由盈科集團全權主導，中間夾雜政府官員的參與，結果變成和稀泥——大家為了程序上的公平而公平，招標模式反而製造更多效率低下的問題。這種以表面公平公正為先、不以產業成果為目標的做法，令企業無法專注發展，也令園區難以形成真正的主導力量。這些問題部分源於過去反對派遺留下來的制約，令政府綁手綁腳。如今在愛國者治港的原則下，政府其實可以更果斷，只要高透明度地向社會交代合作對象和條件，找到有實力的公司坐鎮，相信自然能夠贏得社會的信任。若這個管治模式不改變，產業仍然很難發展。

大學城若要走出一條新路，不能只靠「交地給大學」就以為萬事大吉。大學固然重要，但香港的大學本身缺乏大規模產業轉化的經驗和動力；真正能帶動創新落地的，往往是龍頭企業。政府應該改變思維，不再只做「批地收租」的中介，而是主動出擊，與有規模的大企業洽談，讓企業成為園區的真正主人。舉例來說，政府可以與格力商討，在北都成立一個專注冷氣、熱泵及節能電器的研究所。全球暖化下，冷氣使用量暴增，高效節能技術有迫切需求，這是格力需要的研發方向。政府提供土地，由格力主導設計和興建，再與本地大學配對合作，建立一個培養相關工程師的綜合型研究室。企業的科研人才可以走進課堂，成為最貼地的教材，學生亦可以在真實的研發項目中實習，這樣的人才配對才有吸引力。

華為是另一個例子。要吸引華為落地香港，不能只靠口號，必須先問：華為有什麼需要？華為在通訊設備、芯片設計、雲計算等方面需要高端人才和國際市場窗口，香港可以提供法律、金融和國際化環境，但土地和營運成本必須合理。政府可以與華為商討，將北都某個園區交給華為設計興建，作為其海外研發和人才培訓基地。小米總部在北京，但已在深圳落戶，香港若想吸引小米，就要想清楚小米需要什麼。小米的智能家居和電動車業務正在擴張，香港可以成為小米其中一個實用平台，例如智能電動車的測試場、用戶體驗中心或海外發佈基地。比亞迪也一樣，若要落地香港，不是簡單租幾層寫字樓，而是要有整車研發、電池測試、充電設施等配套，這需要政府深刻理解產業需求，而不是先花幾千億做一堆未必有用的基建。

土地交出去是為了讓企業扎根

真正的園區不應該只有豪宅。豪宅只是地產邏輯的副產品，一個有生命力的園區應該混合不同階層的居住空間：有豪宅、有公屋、有企業宿舍，甚至採用日本模式的職住一體宿舍，讓科研人員、工程師、學生都住得起、住得近，形成真正的社區。政府要大膽一點，不要被地產商牽着走，土地可以用長期租約或象徵式地價交給企業，讓企業有歸屬感，願意投入幾十年的研發。除了內地企業，政府也應該放眼國際，日本、韓國、台灣、馬來西亞都有具實力的創科企業，甚至可以向NVIDIA創始人黃仁勳招手，探討將北都園區交給其團隊與內地合作的可能性。關鍵是政府要放下「管理者」的傲慢，變成「促成者」，官員要有相關產業背景，能與企業家對話，不是只懂得處理行政程序和招標文件。

最後，成本問題不能迴避。香港工程費比深圳貴許多，如果北都要借大量資金做基建，是否應該考慮將部分工程交給深圳或大灣區的承建商？這樣可以大幅降低成本，避免浪費公帑。政府與立法會議員必須認真計算，不能為了「香港自主」而盲目燒錢，也不能為了面子工程而犧牲實際效益。數碼港的教訓已經很清楚：幾十年過去，有哪一間具規模的企業真正在數碼港生長出來？很多都只是租約期滿就搬走。要脫離這個模式，香港需要一個知識型政府，有產業觸覺、有成本意識、有談判能力。無論如何，北都大學城已經起步，開始了總比不開始好，但如果仍然沿用數碼港的收租邏輯，到頭來只會是另一個更大、更貴、更空洞的數碼港。土地交出去，不應該只為了收租，而應該為了讓企業在這裏扎根，讓人才在這裏成長，讓香港真正擁有自己的產業。

我站在數碼港，看着貝沙灣的燈火。那些豪宅裏的住戶，有多少人知道這裏原本是「數碼港」？他們關心的只是樓價和景觀。如果北都大學城也變成這樣，20年後，人們站在大學城的海濱，看到的將是另一片豪宅，另一個商場，幾幢租給大學的寫字樓。樓價很高，租金很貴，但沒有一家偉大的企業在這裏誕生，沒有一項核心技術在這裏扎根。今日數碼港，明日北都大學城，這不是一句口號，而是一個警告。香港的土地規劃若不改變收租邏輯，北都大學城只會成為另一個數碼港——更大、更貴、更空洞。到那時，我們失去的不只是土地，還有整整一代人的機會。

作者胡恩威是全國港澳研究會會員，江蘇省政協委員，進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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