【01觀點】兩大理由 香港要設立物業增值稅

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中原城市領先指數顯示,主要屋苑實用呎價萬元以下放盤已經絕迹。有人說賣家只是追隨市價,但當市價脫離民眾負擔能力,民眾要盡借按揭或者攤長還款年期才可置業,而政府管理樓市的「辣招」無以平抑樓價。樓市失控,加劇階層之間的矛盾。政府必須調整對策,保障港人的適足住屋權,縮窄貧富差距。引入資產增值稅,值得考慮。

據差估署公布的最新樓價指數,今年二月私人住宅售價指數是364.1點。(資料圖片/鍾偉德攝)

現行調控樓市工具失效 須另覓蹊徑

「01觀點」倡議三管齊下,透過加強租住權保障,增設空置稅及針對物業的資產增值稅,從而管制私人住宅市場,保障民眾住屋權。租住權保障是平衡業主和租客權力,空置稅是善用樓房資源和堵塞租住權保障漏洞,資產增值稅改善稅制及穩定樓價。尤其是當樓市暢旺,公營房屋短缺,民眾難以自由選擇居住模式,規管私樓市場則更為迫切。

樓市熾熱,牽涉全球量化寬鬆、利率低企、幾年前美匯轉弱等宏觀因素,但香港稅率低、稅制簡單、資金自由進出,加上勾地表制度減低新私樓供應,也為樓市加添柴火。港府改變不了大趨勢,也應設法減低樓價波動對市民的影響。政府連番推出的額外印花稅,又打擊「一約多伙」等規避方法,雖能一時緩和氣氛,樓價後來又重拾升軌。因此,政府需要另覓措施令樓市降溫。

特區政府沿用港英時代高地價政策,及與土地屋宇買賣有關印花稅,作為庫房主要收入來源。(資料圖片)

有助樓價回歸理性 避免買家高價入市

簡單來說,資產增值稅是指對出售物業獲利,減去成本、行政費用後徵稅,其目的如下。

首先,如果利得稅和額外印花稅擊退炒家,阻止短期買賣住宅,那麼,資產增值稅就針對以年計持有物業,高價放售的個案。的確,有業主得知有地皮高價售出,或者附近屋苑高價轉手後,選擇提高售價甚至封盤,相信日後總會有人承接,獲利更多。事實上,額外印花稅實施超過三年,不少單位過了「禁售期」後,仍能以高價售出,安然獲利。

不過,眾所周知,有成交並不意味成交健康、理性。買家可能擔心錯過時機,以後就無法置業安居,於是勉強入市。然而,如果有增值稅,現有賣家不會不斷抬價,因為部分也變成稅款,而買家也應預期物業升值的利潤不會盡入口袋,減低投資意欲,樓價的升幅有望減慢。

樓市節節攀升,港人置業艱難,有基層市民只能居於劏房,生活空間不足百呎。(資料圖片)

改善稅制 惟不應靠收稅拓財源

第二,現時徵收15%個人薪俸稅,卻不徵收物業增值稅款,有欠公平。當然,政府可以考慮徵收大額股息稅,或者提高企業利得稅比例,但這不妨礙徵收物業增值稅,針對以買賣住宅謀利的個人。事實上,政府要同時訂立大額股息稅及增值稅,才可堵塞企業和富商轉移薪金、股息和物業資產,逃避稅項的漏洞。

有支持設立資產增值稅的學者認為,政府可以透過稅收增加收入。這不失為擴闊稅種之道,然而,如果政府有心令樓市重回正軌,則不應指望由此渠道「斂財」,增值稅的目的是為防止買賣雙方非理性定價,令稅制更公義。

設立資產增值稅有助穩定樓價,增加物業徵稅渠道,令稅制更公義。同樣重要的是,有效徵稅,將會減少個人單純靠房地產增加資本,導致少數人佔去大部分社會財富,加深香港的財富不均。這可鼓勵個人靠工作、創業意欲。在公營房屋短缺的情況下,調控私人物業市場更為重要。下文將會討論資產增值稅的框架,包括徵稅對象、稅階和其他預期影響。



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