【土地大辯論】補地價制度不改 政府利益輸送惡名不滅

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土地供應大辯論開展,除了粉嶺高球場去留外,過千公頃的農地和棕地也是焦點,當中牽涉公私營合作及補地價制度。中原集團主席施永青今早(5月2日)指出,發展農地從來需要公私營參與,只需各司其職。在補地價議題上,政府可策略性協助發展商,加快審批程序,並設定施工限期,免得長期有地不用。

然而,政府過往公私營合作發展的經驗,無以令公眾信服程序公正,偏袒地產商的例子不鮮。假若香港不糾正更根本的土地分配制度不公,再多的土地辯論也是浪費時間,官商勾結、利益輸送的惡名長伴政府。

施永青指,公私營發展農地只是政府及發展商各司其職。(資料圖片 / 羅國輝攝)

政府往績斑斑 難再取信於民

土地供應專責小組的 18 個選項,其中之一是運用私人土地,包括公私營合作。要洗走公私營合作發展農地、棕地帶來官商勾結、利益輸送的惡名,施永青今早在電台節目指出,政府規劃土地時不應考慮土地業權誰屬,按社會大眾需要分配公營及私人住宅。官地宜優先運用,私人發展商隨之發展手上地皮。當政府在審批私人農地改劃用途時,可要求發展商業主在限期內建屋。

理論上,施永青的建議沒錯,但只要翻查政府過往經驗,政府偏袒地產商例子絕不少見,也擔憂未來仍會繼續。「01周報社論」重提天水圍的新市鎮發展時,港英政府與發展商聯合發展,並簽署協議,天水圍公屋的商業發展不得威脅發展商,一大惡果就是天水圍一直沒有公眾街市。回歸後,政府未有公開招標就把數碼港發展權批給盈科拓展,又批准地產商以建造馬灣公園代替變更土地用途的補地價金額。此外,新界東北發展一役,政府最初宣稱以傳統新市鎮發展模式收地,後來食言,以公私合營方式收地。因此,市民對公私營合作充滿疑慮,並非媒體渲染,更非無的放矢。

關鍵問題之一,是政府規劃時配合業主擁有的農地位置吻合,施永青提到的「不應考慮土地業權誰屬」,過往甚少實現。另一關鍵,是補地價機制猶如黑箱,而結果往往是政府「賣大包」,把大部分土地收益的利潤流向地產商口袋。

《香港01》整合過去10年、共10個涉農地補地價的私人住宅項目資料,根據市值、發展成本及補地價金額,推算出項目的利潤,結果可見,所有項目的利潤均超出地署方程式預留的20%上限,包括新地於2010年達成補地價協議的元朗「Grand YOHO」。(梁鵬威攝)

補地價過程黑箱 改革未能釋疑

《香港01》去年報道,補地價程序過往只有地政總署九人小組負責,既無獨立專業人士參與,公眾無法知悉釐定金額緣由。再者,發展商售樓利潤大幅偏離地政總署的20%利潤比率指標。這在於評估補地價方程式,以當時市價為基礎,樓市暢旺時,大筆樓盤增值的利潤就可歸入發展商口袋。若推算發展商過去十年共十個補地價住宅項目,把賺得的「超額利潤」納入補地價,估計庫房可進帳472億元。

政府在2014年推出「補地價仲裁先導計劃」,改善補地價機制,但未獲業界重用。那邊廂,業界人士、學者以至智庫早已洞悉漏洞,提出不同建議,例如改變估價會議的成員組成,加入專業人士參與,分期補地價以緊貼市況等,機制更公平公開。

對於民間批評,地政總署署長陳松青年初表示,會檢討補地價仲裁先導計劃,同時成立中央統籌小組,專責處理大宗發展的補地價項目,以加快建屋程序。土地供應專責小組主席黃遠輝表示,公私營合作的土地,投入的公帑需要興建等值的公營房屋,但可以得到公營房屋供應,私人發展商也要補足地價。不過,如何衡量等值,則未有詳情。再者,對於如何更能掌握補地價的收入,加強補地價機制的資訊發布,官員仍然沒有正面交代,難釋港人對政府屈服地產商的憂慮。

上任特首梁振英於施政報告提出「補地價仲裁機制」,透過引入專家仲裁完善補地價制度,惟計劃目前只有一成功個案,成效不彰。(資料圖片/羅君豪攝)

大辯論只是兜圈 土地資源分配問題未解 

正因如此,政府運用《收回土地條例》,重掌土地規劃的主導,撥地分配公營房屋,再把適量土地透過拍賣,由私人發展商擁有並發展,來得公平。官員和地產界人士經常以訴訟不斷,甚或強搶私有產權來反對動用《條例》,但實情是,政府每年也動用《條例》,不論是為展開公務工程或是重建樓宇,而且並非每次收地也曠日持久,反對一方的的辯詞未免誇張。連當年主張停建居屋的前高官孫明揚,去年也撰文支持政府收地、由政府整體規劃和布局,為何現屆政府官員如此執着?

如今,土地大辯論的焦點集中在 18 個土地選項,但更根本的問題卻沒有觸碰,那就是土地資源分配。囤地不用是浪費資源,補地價制度黑箱容易導致偏袒地產商,還有絕大部份土地收入只用作基建支出,變相抑制其他公共服務開支,最後,不斷賣地也助長樓房商品化。「01觀點」多次強調,政府的土地政策,應掌握土地房屋發展主導權,減少財團和市民在資源和權力的差距,讓港人安居。只有依循這個理念做辯論,做諮詢,才有實質意義。



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