傳政府免地價批房協建公屋、居屋 「成本定價」更符市民所需

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上個月底,政府推出六項房屋政策新措施,其中兩項:一是資助出售房屋售價與市價脫鈎;二是改撥九幅私營房屋用地以發展公營房屋。在這九幅改劃土地當中,有三幅地皮位於啟德。對此,房協主席鄔滿海曾表示,若資助出售項目與市價脫鈎,會為房協帶來財政壓力;而房協初步評估啟德地皮要支付三分一地價,以興建公屋而言實屬天價,房協難以靠日常營運收入收回任何地價支出。不過,特首林鄭月娥早前提及,若房協因新房策而出現財政負擔問題,政府會一力承擔。據了解,特首早前提及的這個「一力承擔」安排應會是仿效現時房委會的做法,日後凡撥予房協興建公營房屋土地,均會免收地價,而資助出售房屋則會收取土地開發成本(相當於項目總成本約三成左右)。

林鄭月娥(中)及鄔滿海(左四)已商討政府向房協批撥公營房屋土地財務安排。(資料圖片)

若相關消息屬實,政府便向正確的方向邁進了一步。現時,政府與房協的批地安排是資助出售項目收取一半地價,而出租公屋亦要收取三分一地價。而如果政府免收出租公屋地價,無疑為房協省卻了一大筆開支,減輕了房協財政上的負擔。房協作為一個獨立運作、財政自主及「自負盈虧」的非牟利房屋機構,免除了地價的支出,才能更好地提供公營房屋以滿足市民住屋需要。以三幅位於啟德的改劃地皮為例,有消息人士向《香港01》透露,「政府撥予房協位於啟德的興建出租公屋地皮,可免收數以十億元計地價。」免除了這「數以十億元計的地價」,房協的財政安排便更為穩健。

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同樣值得肯定的是,政府擬會免除資助出售項目的一半地價。不過,既然政府能夠完全免除出租公屋地價,政府亦應積極考慮一併降低或取消針對資助出售房屋而收取的「土地開發成本」。

回溯港英政府的政策原意,居屋的目的是為協助夾心階層置業而推出的公營房屋,而當局亦一直強調居屋定價會積極考慮市民的可負擔能力。但觀乎2018年推出的新居屋項目,兩個位於市區的屋苑——長沙灣凱樂苑和啟德啟朗苑的售價皆逾9,000元一呎,最貴單位更達630萬。若以本港家庭入息中位數計算,一個家庭需要19年不吃不喝才能負擔得起啟朗苑的「樓王」。對於普通家庭而言,今日的居屋售價堪稱「天價」。

房委會最新一批4,431個新居屋單位,包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑。(資料圖片)

為了抑制新居屋售價,新房策將居屋定價與市價脫鈎,由市價7折降至52折出售,這或許會短暫壓抑居屋樓價,但「01觀點」早前經已指出,長遠而言,要讓更多人可以負擔居屋售價,政府應徹底革新居屋定價安排,從「市價加折扣率」改為「建築成本作基準」的定價方式。「01觀點」根據2017年的立法會資料推算,同時參考《全球樓價負擔能力調查》,結果顯示,以成本計價的居屋售價大概等同於澳洲布里斯班和美國邁亞密,排名仍位於全球最難負擔前20名。

政府應考慮進一步降低或減免「土地開發成本」,如此,居屋定價便可以繼續降低,為符合資格的申請者提供更加可負擔的居所。但更重要的是,政府應從更根本的居屋定價機制入手,將「市價加折扣率」改為「建築成本作基準」的定價方式,讓社會各階層的住屋權得到保障,讓市民真正安居樂業。當然,以成本定價的前提是收緊居屋轉售限制,甚至,將居屋與私樓市場完全切割亦未嘗不可。說到底,居屋並非商品,禁止居屋在私人市場流通,居屋才不會淪為投機炒買的商品。房子是用來住的,而不是用來炒的,道理就是這麼簡單。



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