【新居屋.倡議(二)】居屋應按成本定價 保障港人基本住屋權

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誠如上文討論,目前的居屋定價安排與政策理念背馳,在「離地」的私樓樓價拉動下,居屋售價亦水漲船高,無助夾心階層置業安居。要解決「上車難」和重新體現居屋政策的原意,當局必須以新思維,重新審視居屋的定位和功能,考慮將售價與建築成本掛勾,並改革資助房屋的轉售機制,將居屋「去商品化」,令中低收入家庭的居住權得到充分保障。

長沙灣居屋項目凱樂苑分兩期落成,選址鄰近海旁的「地王」。(資料圖片/盧翊銘攝)

【居屋定價.倡議】專題
一、居屋售價屢破頂 政府已忘資助房屋原意?
二、居屋應按成本定價 保障港人基本住屋權

成本定價可體現政策原意 保障港人基本住屋權

理念上,以「建築成本作基準加地區價格調整」取代「市價加折扣率」,更能體現居屋政策的原意。當年港英政府推行「居者有其屋計劃」,核心理念是為沒有經濟能力購買私樓的家庭提供可負擔的住房。換句話說,居屋是為了保障此類家庭的基本住屋權,並寄望藉此建構港人對社會的歸屬感,而非讓買家將之充當為資產增值、進而轉售圖利的投資工具。在此大前提下,改變定價機制只是將居屋從住房商品化的市場分割出來,而非剝削資產增值權。

須知道,若房委會繼續採用目前的定價安排,只會令居屋售價更加脫離市民的購買力。從宏觀層面而言,皮凱提(Thomas Piketty)已在其鉅著《21世紀資本論》中,實證了歐美發達地區的資本(如房產)收益率大於經濟增長率。若將此邏輯置於本港,雖然樓市起伏有時,但長久而言,人工加幅仍遠低於樓價升幅。試問售價堪比私樓的居屋又怎能達成政策原意?

按立法會資料顯示,在2017至18年度,居屋平均建築成本為約190萬元,而2017年每月住戶收入中位數為24,900元。若以這些數據作推算,並參考《全球樓價負擔能力調查》,以成本計價的居屋售價大概等同於澳洲布里斯班和美國邁亞密,仍名列全球前20名。換言之,即使房委會採納新定價安排,將居屋售價大幅調低,但仍較全球很多發達城市為高。

當年長遠房屋策略訂下十年興建28萬個公營房屋的建屋目標,如今看來遠遠未能追上,至今仍然有4.3萬個單位未有地可建。(資料圖片/鄭子峰攝)

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當局顧慮並非無法消除 成本定價才是推動社會公義之策

「居屋之父」鄔滿海反對以成本價定價,並指居屋屬社會資源,若以一、二百萬出售會造成不公現象。不過,難道放任居屋售價上漲的定價安排又符合公義?誠如上文指出,居屋政策的本意是「讓不符合資格入住公屋但又沒有能力購買私人樓宇的中等入息家庭有機會置業安居」,但以現時動輒都要三、四百萬的居屋來說,即使中等入息家庭有能力支付首期,其供款額亦是沉重負擔。社會各階層的適足住屋權同屬重要,而政府的責任就是在市場失調時,伸出有形之手加以糾正,以成本價出售居屋是為了保障中低等入息家庭可以擁有有適切的居住環境,是推動社會公義的良策,絕非不公。

另一方面,房委會資助房屋小組主席黃遠輝的顧慮亦值得討論。他指過去房委會未採用成本定價,是此舉會消除地區價格差異,使偏遠地區的屋苑無人問津。這種說法不無道理,但在保障市民的適足住屋權為大前提下,其顧慮不是無法解決,例如定價方式可以建築成本作基準,另加各區私樓售價差異,簡化作參考指數,按地區受歡迎程度調整居屋售價,這樣就能避免申請者過分集中挑選某些地區的居屋。

鄔滿海出席電台節目時,訂居屋定價受很多因素影響,包括買家負擔能力、供款利率以及居屋售價,但強調居屋定價並非一成不變,過去亦曾調整折扣率,「未必一定要同市價掛勾,因為升得太高時,根本負擔都唔到。」(資料圖片)

成本定價安排或會對自負盈虧的房委會構成財務壓力,間接影響公屋建設融資和服務,但論者必先認清房委會的角色定位。房委會是公營機構,旨在協助政府進行資源再分配,而既然「適足住屋權」是人權,其性質跟教育和醫療等相似,政府理應將興建公營房屋的開支訂為恆常支出,親自承擔這筆款項,而非讓房委會自負盈虧,進而以之為藉口,拒絕承擔政府的道德責任。再者,房委會在過去五年皆錄得41至69億元盈餘,加上由政府撥出的「房屋儲備金」已滾存至788億,同樣亦可「用以支持公營房屋發展計劃及相關的基建配套」,故即使以成本定價出售居屋,亦不會對房委會構成嚴重財政壓力。

此外,雖然社會對資助房屋的需求十分龐大,但並非永無止境,只要政府能滿足多年來因政策失誤而累積的剛性需求,成本定價不會對房委會的財政結構造成長遠負擔。自1971起,本港人口增長放緩,過去十年的增長率僅約1.2%,按政府的未來人口推算,2041年人口只會比現在多約60萬。只要政府(及私人市場)能扭轉及消化多年來累積的剛性需求,未來本港的房屋需求將轉趨平穩,故不必對成本定價可能洐生的長遠財政問題過分憂慮。

房委會指未來五年的財政狀況穩健,政府近800億的房屋儲備金久未動用。(資料圖片)

增強轉售限制 劃分兩類市場

居屋並非商品,其受惠對象應是政策原意中所指的「無法購置私樓」的家庭,故增強轉售限制能進一步體現居屋本質。現時居屋設轉售限制,賣家轉賣單位前須先補地價,目的是防範業主進行投機活動,令居屋由半商品(未補地價居屋)變成可在市場炒賣的商品。換言之,居屋本質上已經不是、也不應該是商品,故政府將居屋與私樓市場完全切割亦無不妥。為此,當局可加強轉售限制,將居屋的轉售市場嚴格規限於居屋第二市場(白居二),又或讓業主以原價將之回售予房委會,總之禁止居屋在公開市場流通,以分開私人及資助房屋市場,保證社會資源可分配予有需要人士。

本港的資助房屋售價已經與市民的購買力嚴重脫節,其根本問題在於居屋售價與市場掛鈎,令整個居屋計劃背離政策原意。將居屋定價安排改以建築成本作基準,加上地區因素計價和嚴格的轉售限制,能顧及市民的負擔能力,並將私人市場和資助房屋市場完全分離。此舉不但能體現政策原意,也能將政策工具去商品化,令中低收入家庭的居住權得到充分保障。只要房委會可解決累積多年的房屋需求,此定價安排長遠並不會對房委會的財政帶來嚴重衝擊。總而言之,不論政府或房委會,多年來已將居屋錯誤定位,必須盡快糾正,勿為保障資產增值權而犧牲基層居住權

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