準地王流標 發展商諉過林鄭政府 高地價之辯未對焦

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山頂文輝道地皮本料可「眾望所歸」以創紀錄高價成為新地王,惟周二(10月16日)以流標收場。發展商提出三大理由,包括相信政府維持高地價政策,引來特首林鄭月娥主動開腔反擊。也許誠如林鄭所言,政府沒有高地價政策,但其他政策造成高地價現象,同屬毋庸爭議。政府此際決心解決市民住屋需求,高地價現象的成因值得社會準確掌握。

會德豐地產副主席梁志堅自言今次出價進取,估計政府可能有高地價政策。(資料圖片/余俊亮攝)

10月12日截標的山頂文輝道地皮原為高級公務員宿舍,指定作私人住宅用途,最高可建總樓面為40萬平方呎,市場預計發展商將混合式興建超級洋房和低密度分層豪宅。加上可望南區海景,地皮公布拍賣以來一直成為焦點,外界料以「地王」姿態成交,估值由242億至485億元不等。

發展商:政府底價偏高

準地王總共吸引了五份標書,全部是本地財團,包括嘉華、長實、恒地等。豈料地政總署周二公布因地價標金未達政府底價,五份標書全部不接納,以流標告終。面對官商估價落差,發展商提出最少三大原因,並引來特首林鄭月娥在周三(10月17日)主動回應,逐點反駁。

一、估價時間
發展商 政府估價遠早於入標時間,未能緊貼最新市況。
林鄭月娥 截標當日早上才根據所有市場因素決定底價,質疑發展商怎會不知。
第二、空置稅影響
發展商 政府忽略即將生效的空置稅,會影響投標出價。
林鄭月娥 不認同空置稅與地價或物業價格有直接關係。
第三、高地價政策
發展商 政府可能維持高地價政策,底價偏高。
林鄭月娥 政府估值貼近市場底價,既沒有高地價政策,但亦不會低價賤賣土地。

 

為何會五份標書全部低於政府估價,空置稅固然有一定影響,因為超級豪宅的銷售策略異於一般住宅,速度也相對較慢。但應課差餉租值200%的稅款可適量轉嫁賣家,佔整幅地皮的估值有限,而發展商亦可透過控制落成時間等策略,盡量避免空置稅。整體來說,最合理的解釋還是發展商對豪宅後市持觀望態度,不如政府樂觀。發展局局長黃偉綸周四(10月18日)亦指出,財團入標價低於市場估值下限,即240億元,足見作價保守。

山頂文輝道流標後,特首林鄭月娥重申政府沒有高地價政策。(資料圖片/李澤彤攝)

「賤賣」以外 政府真正要做的是……

今次發展商與林鄭之辯值得留意的是,前者再次指出政府維持高地價政策,另邊廂政府又重申不能夠賤賣土地。這種戲碼是近年經常出現的,樓價高踞不下,發展商歸咎政府有份造成。固然,低價拍賣土地會有「明益」地產商之嫌,政府沒有理由這樣做,但諉過「高地價政策」卻難免過份簡化現實。

事實上,高地價如其說是政策,倒不如說是現象。多年以來香港住宅土地供應不足,資助房屋落成量過低,政府雖然沒有高地價政策,但其他政策卻直接推高香港地價,間接令樓價高踞不下,這是應該釐清的因果關係。今屆政府決心協助香港人安居樂業,要做的並非賤賣土地,而是從土地供應及房屋規劃全面入手,多建資助房屋,這樣足可消弭高地價現象。當然,這可能會挑動很多人的既得利益。

舉個例說,山頂文輝道這種地皮顯然屬於豪宅市場,即使以高價拍賣成交,對置業供求的影響甚微。但這種豪宅以外,政府在其他住宅地皮上應該適度有為,包括盡早落實林鄭月娥在《施政報告》提出的檢討公私營房屋比例。在資助房屋方面,不但要釐清出租公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤的比例,而且正如《香港01周報》社論所言,資助房屋的居住面積普遍較小,六四比改為七三比不應是單位數目,而是在總居住面積上做到七三比,資助單位數目才能進一步增加,助香港人上樓,並疏導過份熾熱的樓市需求。

可見,要整治香港樓市,告別高地價現象,重點不在政府是否要賤賣土地,而是它必須徹底區分置業、居住等社會需要,區隔不同市場,並不同程度地介入和規範。唯有這樣做,特首才能還香港市民一個基本的人權——適足居住權。



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