中環海濱地將招售 香港的新地標香港人可否置喙?

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港府周四(27日)公布下年度的賣地計劃,其中商業用地、中環新海濱3號地皮可謂最為矚目,面積可與同區國金二期相比,地皮估值更達920億元,故被視為全新「地王」。然而在商業價值以外,中環海濱地段發展種種方面均涉及龐大的公眾利益,政府必須確保發展不可一面倒向商業利益傾斜。

新中環新海濱商業項目位於耀星街、龍和道及民耀街一帶,地皮總面逾51.6萬方呎,預計可建樓面達184萬方呎,實為罕見的大型商業發展項目。而且地皮面向維港海景,罕鄰近現時國金中心二期及港鐵香港站,市場預計地皮將為新一年賣地表中的「地王」,地皮估價為515.98億至921.4億元不等,每方呎樓面地價更料達2.8萬至5萬元。據悉不少發展商如新地已躍躍欲試,將積極研究競投。

招售準則、過程要透明

發展局長黃偉綸表示,中環地皮為「具策略性」的商業用地,故決定以「雙信封制」為項目招標,即要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書,政府再分別「打分」。換言之,地皮並非單純「價高者得」,入標者的技術能力、經驗、甚至項目設計等同樣關鍵。

隨經濟漸趨下行,政府又預告嚴重財政赤字,政府若能於賣地上取得好成績,絕對為公共財政打下一支強心針。然而,新中環海濱項目地皮、商業價值龐大,非以較簡單、客觀易明的價高者得的方式出售,當中會否存在利益輸送自然成為公眾關注。港府過往處理此類大型商業發展項目的「紀錄」並不良好,諸如西九文化區發展多年來仍洗不脫「官商勾結」的嫌疑,新中環項目招售若處理不當,隨時製造「西九2.0」。政府因此必須盡力提高賣地的透明度,特別是有關設計與價格比重為何、設計又以何客觀標準評分等細節,宜開誠布公。

黃偉綸表示,中環新海濱商業地皮以雙信封形式招標,考慮價錢的同時亦要考慮設計。(羅君豪攝)

政府須為公共空間的管理把關

另外,新中環海濱商業地內的公共空間將如何設計、管理同樣值得關注。根據規劃大綱,中環新海濱3號地皮位於海濱地區的顯要位置,其北面連接中環七號、八號碼頭,南面為怡和大廈、置地廣場及港鐵中環站等重要地標,然而政府計劃在拆掉地段上通往中環碼頭的臨時天橋,未來將發展園景行人天台,並交由競標投得土地的私人發展商承建和管理。然而屆時園景天橋的設計、開放程度等為何,將深遠影響公眾來往中環站至中環碼頭的通達度。

同樣須注意的是,園景行人天台作為公共休憩空間,公眾在發展商的管理下能多大程度使用此地方。發展商管理公共空間的情況一向問題不少,尤其是因為發展商雖被要求劃出其發展項目中部分空間作公眾用途,政府往往將其管理權全然交予發展商,才會導致發展商旗下公共空間隱蔽、偏僻、使用規則不符用家需要等問題。舉例說,如未來有市民希望於園景行人天台上作街頭表演,發展商會否因遷就其商場、寫字樓租戶的需要而禁止平台上進行表演活動?這些問題均是前車可鑑,政府實不能忽視。

當然,政府採用「雙信封制」的賣地方法,理論上對發展商的規劃設計要求會更高,方向固然可取,但具體上政府如何就設計把關,必須建基於公眾需要,政府有需要就此諮詢公眾。

為配合中環海濱發展,政府擬清拆香港郵政總局。(資料圖片`)

郵務總局去留須了斷

除此之外,政府在處理項目中涉及的重置郵政總局一事仍須改善。中環新海濱3號用地分為3A及3B用地,而政府目前計劃於3A預留地方,以作重置現時位於3B用地上的郵政總局。然而早年拆卸重置郵政總局於社會引起熱議,政府辯稱2007至2008年早已就此諮詢公眾,惟被公眾批評當年諮詢根本對清拆郵政總局隻字不提,質疑發展局扭曲民意。

誠然,社會就拆卸重置郵政總局的意見亦非一面倒,支持者固然因郵局的現代簡約建築特色、及其於歷史的象徵價值而倡議保留,反對者則認為如此的建築於港島比比旨是,既不但單以建築特色將之一一保留,更不應因此而埋沒重置郵政總局能釋放的商業價值。然而無論社會主流意見為何,問題癥結始終在於政府未有就此進行足夠的公眾諮詢。政府理應在賣地之前亡羊補牢,與社會一同決定郵務總局去留。



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