夏建芳專欄

有地產業界近日高調開會，大聲疾呼「沒有繁榮的商舖，就沒有繁榮的香港」，強力呼籲政府出手「救舖」。另一邊，旺角街頭商戶掛出「租約期滿，結業清貨」的橫額，景象極具諷刺。業界高聲疾呼，大眾冷淡無感，這股強烈反差，精準暴露了地產業界、政府與市民三方，對商舖本質存在着結構性的認知盲點。說白了，這是香港長期「重增量、輕分配」的結構欠債。經濟好時，增量繁榮掩蓋了分配缺陷；經濟下行、總量萎縮，餅不夠分，全社會的資源搶奪便立時激化，最終演成業主、租戶與市民之間的心理撕裂。

救市不等於托市

業界的論述，一半切中現實，一半偏離核心。對的是：遍佈全港的商舖，確實是香港繁榮最直觀的窗口，街舖興旺，城市經濟才有真實活力。最大誤區，是將「經濟救市」與「撐住舖價」劃上等號。

回顧內地多個城市的托底經驗，政府直接干預，只能為市場短暫止痛，無法逆轉市場規律，長遠只會積聚更大泡沫。站在香港經濟轉型的關鍵路口，必須清晰界定商舖的雙重屬性：資產價值與公共屬性，猶如硬幣兩面，二者未必同榮，卻極易同衰。當前香港已步入跨境電商普及、港人北上消費的新常態，實體零售面臨永久性結構轉變。政策若仍停留在「保舖值」的舊思維，無異於刻舟求劍。

高租金掐死了誰

在過去的地產狂潮中，商舖被炒至天價，但這片虛幻繁榮，只屬於少數業主與炒家。黃金期裏，「高租金、高舖值」的負面效應被龐大外部增量掩蓋——租戶扣除高租金後依然「有錢賺」，基層員工也能「有工開」，利益均沾的幻象，掩蓋了財富分配機制的缺陷。

當經濟步入下行周期，疊加港人北上消費與本地消費力外流，總量再也無法粉飾結構失衡。高企的租金與不願與時俱進的資產物權，成了直接扼殺前線商戶的絞索。業主面對銀行提早收貸的壓力不敢輕易減租，租戶面對營業額腰斬選擇決絕結業，雙方從「共生」迅速惡化為「你死我活」的零和博弈。

這也是大眾對「救舖」訴求難有共鳴的核心原因：炒舖賺錢時，基層並未分享到對等紅利；如今泡沫破裂，公共資源豈能為私人資產埋單？

救舖救的是「毛細血管」

市民的冷眼旁觀，同樣暴露另一種盲點。街頭商舖不僅是營利載體，更是香港當前城市結構下，難以被替代、無法被繞開的財富分配樞紐。資本市場與金融交易主要負責財富集中，分散各區的社區商舖，承擔着金流下沉、分流、普惠的關鍵職能。

商舖正常營運，才能穩固基層就業，帶動物流、批發、營運等上下游產業鏈運轉。社會財富藉由商業交易，從消費端流向店舖僱員、物流從業者與服務人員，維繫全港財富分配體系的良性循環。深水埗或旺角一間老牌商舖倒閉，失去的不止一個商戶，更是十幾名員工的生計、數家供應商的穩定訂單，以及周邊社區的穩定客流。社區經濟鏈條一旦斷裂，城市經濟的末梢商業網絡便無以為繼。這便是商舖「一衰俱衰」的現實邏輯。

這正是三方共同的認知盲點：救舖的目的，不是救市值，而是救香港財富分配的毛細血管。舖主盯着資產賬面，為保市值死守租金，以致租金掐死了租戶，廢掉了商舖的財富分流功能，最終令現金變成死資產；政府畏懼金融風險，沒有主動修復商舖這條財富分流的核心紐帶；市民冷眼旁觀，不知這條毛細血管一旦徹底壞死，基層就業網絡崩塌，最終受害的依然是全港市民。

業態重組是商舖出路

資產的價值，是由其承載的功能決定的。面對新常態的轉型陣痛，政策與市場必須認清：商舖租金成本的合理回落，不是市場災難，而是香港重新尋回實體經濟營商競爭力的必然修復。

在跨境電商與北上洪流的雙重夾擊下，商舖這條毛細血管要重新灌溉，絕非簡單等待傳統零售復活，而是必須歷經一場深刻的「業態重組」：

第一，從「商品交付」轉向「體驗與社交落腳點」。凡能被網購與深圳替代的標準化商品零售，都必須果斷從街舖退場；騰出的空間，應全面向體驗式消費、高附加值本土服務業、精緻餐飲，以及具備社區黏性的「第三空間」轉型。唯有創造出無法被跨境流動替代的本地現場體驗，才能鎖定本地內需金流。

第二，從「單一高租」轉向「多元複合業態」。告別一家舖只賣一種貨的模式，鼓勵「前店後坊」、文創工作坊、跨界複合店，以及「分時段營運」等新型空間模式，降低營運槓桿，提升效益與抗風險能力。

第三，政策從「被動防禦金融」轉向「精準扶持分配職能」。政府與金融機構的協調，透過稅收優惠或專項活化資助，精準定向補貼那些錄用大量本地基層員工、能帶動周邊社區物流與微型批發鏈條運轉的新型實體商戶。

唯有歷經功能、結構與政策的三重複合重組，讓商舖重新恢復財富分配與金流分流的功能，那條乾涸的毛細血管被新型內生動力重新灌溉，舖值才有可能合理回歸。

香港的真正繁榮，不僅需要宏觀賬面上的市值，還需要全港每一間點亮燈火、發揮財富分流功能的社區小店。對商舖業主而言，只有設法讓租戶活下去，才能解決商舖的保值，最終達至救舖目的。這道理如自己碗裏裝滿飯，還需讓別人碗裏也有飯，才能吃得安穩且長吃長有！

這便是分餅學的第一條：不分餅，就不要指望別人救餅。

作者夏建芳是粵港商人，曾任大灣區某地政協委員、市作家協會副主席。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

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