準地王流標　發展商諉過林鄭政府　高地價之辯未對焦

山頂文輝道地皮本料可「眾望所歸」以創紀錄高價成為新地王，惟周二（10月16日）以流標收場。發展商提出三大理由，包括相信政府維持高地價政策，引來特首林鄭月娥主動開腔反擊。也許誠如林鄭所言，政府沒有高地價政策，但其他政策造成高地價現象，同屬毋庸爭議。政府此際決心解決市民住屋需求，高地價現象的成因值得社會準確掌握。

10月12日截標的山頂文輝道地皮原為高級公務員宿舍，指定作私人住宅用途，最高可建總樓面為40萬平方呎，市場預計發展商將混合式興建超級洋房和低密度分層豪宅。加上可望南區海景，地皮公布拍賣以來一直成為焦點，外界料以「地王」姿態成交，估值由242億至485億元不等。

發展商：政府底價偏高

準地王總共吸引了五份標書，全部是本地財團，包括嘉華、長實、恒地等。豈料地政總署周二公布因地價標金未達政府底價，五份標書全部不接納，以流標告終。面對官商估價落差，發展商提出最少三大原因，並引來特首林鄭月娥在周三（10月17日）主動回應，逐點反駁。

為何會五份標書全部低於政府估價，空置稅固然有一定影響，因為超級豪宅的銷售策略異於一般住宅，速度也相對較慢。但應課差餉租值200%的稅款可適量轉嫁賣家，佔整幅地皮的估值有限，而發展商亦可透過控制落成時間等策略，盡量避免空置稅。整體來說，最合理的解釋還是發展商對豪宅後市持觀望態度，不如政府樂觀。發展局局長黃偉綸周四（10月18日）亦指出，財團入標價低於市場估值下限，即240億元，足見作價保守。

「賤賣」以外　政府真正要做的是……

今次發展商與林鄭之辯值得留意的是，前者再次指出政府維持高地價政策，另邊廂政府又重申不能夠賤賣土地。這種戲碼是近年經常出現的，樓價高踞不下，發展商歸咎政府有份造成。固然，低價拍賣土地會有「明益」地產商之嫌，政府沒有理由這樣做，但諉過「高地價政策」卻難免過份簡化現實。

事實上，高地價如其說是政策，倒不如說是現象。多年以來香港住宅土地供應不足，資助房屋落成量過低，政府雖然沒有高地價政策，但其他政策卻直接推高香港地價，間接令樓價高踞不下，這是應該釐清的因果關係。今屆政府決心協助香港人安居樂業，要做的並非賤賣土地，而是從土地供應及房屋規劃全面入手，多建資助房屋，這樣足可消弭高地價現象。當然，這可能會挑動很多人的既得利益。

舉個例說，山頂文輝道這種地皮顯然屬於豪宅市場，即使以高價拍賣成交，對置業供求的影響甚微。但這種豪宅以外，政府在其他住宅地皮上應該適度有為，包括盡早落實林鄭月娥在《施政報告》提出的檢討公私營房屋比例。在資助房屋方面，不但要釐清出租公屋、綠置居、居屋、港人首置上車盤的比例，而且正如《香港01周報》社論所言，資助房屋的居住面積普遍較小，六四比改為七三比不應是單位數目，而是在總居住面積上做到七三比，資助單位數目才能進一步增加，助香港人上樓，並疏導過份熾熱的樓市需求。

可見，要整治香港樓市，告別高地價現象，重點不在政府是否要賤賣土地，而是它必須徹底區分置業、居住等社會需要，區隔不同市場，並不同程度地介入和規範。唯有這樣做，特首才能還香港市民一個基本的人權——適足居住權。