來稿作者：張展鵬

日前，政府計劃將天水圍、將軍澳第67區及古洞北新街市以「整體承租」模式外判予私人營運商。對市民而言，新街市落成本是好事，意味着更多選擇、更方便的購物地點。然而參考過往領展模式，街市私營化後可能出現以下問題。

未必利好消費者及商販

許多市民擔心，外判後的公營街市食品價格不但不比私營街市或超市便宜，甚至可能更貴。若政府沒有對營運商的租金收入作出規管，營運商向政府繳付的租金雖然較低，但仍可按市場水平甚至更高價格轉租給分租戶。換言之，政府讓利的部分未必能傳遞到消費者身上。市民最終面對的，是一個價格沒有明顯優勢的「公營街市」。

從商販角度看，生意好反而成為加租理由。對分租戶而言，外判街市的經營環境同樣充滿不確定性。常見的情況是，商販努力做旺生意，營業額剛上升，營運商便大幅加租，導致商販陷入兩難——生意差固然難以維持，生意好卻可能迎來無法負擔的租金上漲。這種「生意好就被加租」的現象，令商販缺乏安全感，也難以制定長遠經營計劃。

外判後監管不能缺席

上述現象反映一個根本問題：未來的「整體承租」模式是否有足夠的規範約束營運商的行為？政府將街市外判後，若監管責任未能同步跟上，營運商的盈利動機與公眾對街市的期望之間便會出現明顯矛盾。

因此，本人認為政府在外判新街市之前，必須先訂立一套完整的制度框架，確保在引入市場效率的同時，能夠保障小商販，最終讓市民真正受惠。否則，外判只會演變成另一種形式的剝削。

本文建議框架包含三個原則：第一，政府與營運商設立「分成」機制；第二，對分租戶提供保障措施；第三，政策能最終直接回饋市民。

政府與營運商分成防止暴利

第一原則：政府與營運商分成。合理分成的目的，不是政府要賺錢，而是防止營運商賺取超額暴利，同時激勵他們做旺市場。本人認為分成機制有三大好處。

好處一是前期讓利，激勵營運商與分租攤檔做旺人流。傳統固定租金模式下，營運商一入場便要承擔高額底租，往往最終導致「死場」。另一種可能是，政府以低租金租出，營運商卻向分租戶收取豐厚利潤。因此本人建議採用階梯式分成：在首一至兩年設「鼓勵期」，政府可考慮收取較市價為低的租金，甚至0%營業額分成，只求收回實際成本。讓營運商有資金和信心進行推廣及引入特色商戶，從而做旺人流。

好處二是利潤掛鈎，防止「躺着加租」。領展最為人詬病的，是資產升值後只管加租，不問營商環境，最終將成本轉嫁給消費者。分成機制將營運商的利潤與政府分成掛鈎——利潤愈高，政府分成比例愈高。例如在穩定期，若年利潤超過某個數額，政府可分走40%，從制度上抑制營運商「單純靠加租」的誘因，迫使他們思考如何真正提升生意額。

好處三是以營業額為基準，堵住利潤轉移漏洞。分成以「營業額」而非「純利」計算，要求營運商開放POS系統數據接口，由政府委託的獨立第三方會計師核實。這樣營運商便無法透過關聯交易及天價管理費等手段「做低」利潤來規避監管。數據透明是監管的基礎，也是營運商與政府之間的信任基石。

四條防線保障商販利益

第二原則是政府保障分租戶——以四條防線，堵死隱性剝削。為免營運商以管理費、POS捆綁、強制入貨等方式壓榨小商販，本人建議必須在合約中設定四條強制防線。

防線一是管理費透明化及上限。營運商只可收取租金、管理費、冷氣費、差餉，其他名目一律禁止。管理費不得高於同區私營街市平均水平，並每半年提交收支報表供食環署審計。 自1997 年起，所有於公共屋邨新落成的房委會轄下街市均採用整體承租安排，條款已成熟，建議直接引用。

防線二是POS系統收費限制。為方便政府收集營業額數據及避免系統支援問題，建議分租戶租用營運商提供的POS系統，其費用須經食環署批准並按年調整。營運商不得收取交易佣金或營業額抽成——否則視為變相分成，違反試驗合約。

防線三是禁止食材捆綁及入場費。營運商及其關聯公司不得強制分租戶向其採購食材或設備。全面禁止「入場費」、「裝修分攤費」、「招牌費」等雜費。違者每次罰款，嚴重者直接終止合約。

防線四是建設獨立仲裁及投訴機制。食環署設立直接管理的投訴熱線及網上平台，分租戶可匿名舉報。成立「街市租務仲裁小組」，須在限期內作出具約束力裁決，且分租戶無需付費。食環署每月巡查，巡查結果作為續約評估依據。

應避免紙上談兵

有了這四條防線，分租戶的租金開支佔營業額比例可有效控制在15%以內，總經營成本（含來貨成本、員工薪金、雜費）不超過80%。以一個中小型商舖每月營業額20萬港元為例，租金開支上限為20萬的15%即3萬港元，來貨成本佔約40%，為8萬港元；人工開支約20%為4萬港元，雜費（管理費、POS等，約5%）為1萬港元，每月淨利潤（已扣除店主人工及其他）約20萬減去16萬得4萬港元（淨利潤率約20%）。若營業額較低（如每月10萬港元），淨利潤仍可達約2萬港元，遠高於基本生存線。

需要強調的是，上述數字僅為筆者提出的初步參考框架，旨在說明相關指標在現實營運中可行，並非最終方案。具體的租金佔比上限、成本結構比例、利潤基準等細節，應由政府、營運商、業界商會、小商販代表、消費者團體等相關各方共同討論，綜合考慮不同街市的地理位置、規模、客群特點等因素，訂立一套切實可行、各方接受且能有效執行的具體指標。只有透過充分協商，才能避免方案淪為紙上談兵，確保政策能夠真正落地。

讓市民買餸方便又安心

第三原則是讓政策能真正回饋市民。前面的分成機制和分租保障只是手段。最終目的是讓市民買到平餸、買得方便、買得安心。政策要回饋市民，不能只靠口號，必須有可操作、可量化的機制。外判了不等於可以甩手不管，更要加強以往欠缺的核心服務。

應直接穩定物價，設置民生商品價格監察。食環署每季抽查不少於10種指定食品（菜心、豬肉、雞蛋等），確保新街市價格不高於同區私營街市或超市的平均水平。比較對象涵蓋私營街市、超市及獨立街檔。若價格連續兩季度超標，營運商須提交降價方案，否則扣減分成，甚至啟動合約審查。

政府分成收入專款專用，回饋街市本身。政府從營運商收取的分成，建議不直接撥入政府一般庫房，而是全數投入「街市回饋基金」，專用於：降低攤檔租金、補貼長者購物折扣、改善街市設施、舉辦社區活動，同時每年公布基金使用賬目，接受立法會、區議會及公眾監督。

整體承租應該「有護欄」

第一層護欄是政府與營運商的階梯式分成，防止暴利，激勵營運。第二層護欄是四條防線保障分租戶，杜絕隱性剝削。第三層護欄是物價監察、回饋基金，確保政策最終回饋市民。

將軍澳第67區新街市，可以是改革典範，也可以是另一個領展2.0。選擇權在政府手上。筆者建議食環署：先訂框架，再詢市場；先設回饋機制，再談營運效率。只有這樣，公眾街市才能真正成為守護市民「不要捱貴餸」的公共資產，而不是年年蝕錢的負擔。

食環署的重中之重，是以民生福祉為先，為公營街市營運訂立一套完整的制度框架，從而設計出既能引入市場效率，又能保障小商販，最終讓市民真正受惠的外判制度。

作者張展鵬是西貢區議員。

文章僅屬作者意見，不代表香港01立場。

01論壇歡迎投稿。請電郵至01view@hk01.com，附上作者真實姓名、自我簡介及聯絡方法。若不適用，恕不另行通知。香港01保留最終編輯權。