新世界用200億元興建的航天城11 SKIES，合約期內至少要向機管局交租700億元，是全城關注的巨型項目，但遇上疫情、機場二號客運大樓延期落成，本已不多的租戶都紛紛離場，近期更傳出新世界要與機管局談「分手」。
要「分手」就要先看當初，「拍拖」的合約。合約超過500頁，條款又很複雜，但仔細看就會發現計租方式比想像中更進取，加起上來隨時不止700億元。《香港01》拆解這份天價合約到底寫了什麼。

耗資200億元興建　2066年完約

定位為綜合娛樂購物城的11 SKIES，是機管局發展航天城SKYTOPIA的一部份。11 SKIES總面積超過380萬平方呎，分三部份，分別是佔了七成面積的餐飲零售區，體驗娛樂區及辦公大樓。

項目由新世界投資超過200億元興建，有出租、營運權，每年要向業主機管局交租。直至2066年，至少要交700億元。

少數商戶進駐　傳多個大品牌退租離場

新世界在年報稱，三幢甲級辦公大樓在2024年已啟用，其他娛樂、零售、餐飲設施會配合機場二號客運大樓（T2）陸續開放。2026年5月底，T2已開幕，但11 SKIES絕大部份設施都未有商戶進駐，更傳本來會進駐的多個大品牌都離場退租。

機管局指，配合航天城發展，相信2028年是11 SKIES逐步開業的好時機。機管局主席林天福稱，現時說11 SKIES空置率高並不準確。根據租約，11 SKIES直至2066年才完約，之後的前路要再商討。

2028年起租　每年保底租金18億元

11 SKIES每年至少18億元的「超辣」租金到底如何計算？

2017年機管局公開招標，為了確保經濟轉差仍有收入保證，所以加上「保底租金」條款。中標的新世界提出的保底租金，較出價第二高的高出一倍，當年的報道及2026年瑞銀估算，這個「保底租金」就是每年18億元，到2066年完約前就要交租約700億元，即每月起碼要淨賺1.5億元才能「平手」。

2018年，新世界子公司「樂斯有限公司」與機管局簽約，到第十年起就要交租，合約訂明只加不減（upward only）。

11 SKIES的租金有兩種計法，分別是「消費物價指數掛勾」和「總收入分成」，以較高者為準。

消費物價指數計租　只加不減

據「消費物價指數掛勾」公式，租金變動是用租約期內最高消費物價指數，與起始指數計算，即是就算指數回落，租金都不會下跌，頂多是維持不變。

假設起始消費物價指數，與2026年4月政府最新的數字一樣是110.4，而過去十年香港最高通脹率是2015年的3%，如2028年的通脹率是3%，消費物價指數就會達到113.7。按公式計算，租金就會是18.54億元。

值得留意的是，消費物價指數每五年更新「基期」，2026年5月開始會用新基數，換言之方程式計算，不會一直無止境升。

如年收破百億　用收入分成計租

第二個租金計算方法是「收入分成」，收入升幅超過第一個方程式就採用這計法。首先機管局扣除11 SKIES總收入的12%，當作給新世界的管理費，首25年機管局會收取餘下部份的兩成作租金，2048年底之後升到三成。

如果11 SKIES「生意好」，每年總收入要102.2億元以上，即每月收入8.5億元，才會用這個公式交租。

要注意這個是用收入計算，不是扣除燈油火蠟之後的利潤，收入高但蝕本都要這樣計。

到底生意要好到怎樣呢？2024年，新世界發展的全年總收入是357.8億元；2025年總收是276.8億元。換言之，11 SKIES收入要達到整個集團全年收入兩至三成。

2024年充滿期待
2025年與機管局商改合約

願景很理想，可惜現實不似預期。新世界近年陷入財困，身負過千億元債務，屢傳要洽談外部注資。新世界想放下11 SKIES這個包袱，並非無迹可尋。

新世界前行政總裁鄭志剛是集團發展11 SKIES的推手，中標簽約是他任內推動。2024年，鄭志剛任行政總裁時的年報指對11 SKIES充滿期待，但到2025年鄭家純重掌集團後就一改說法，指與機管局商討任何改變合約安排的可能性。到2026年5月新世界的通告，指「仍在商討」，未達成協議。

據報機管局接手零售區　圍板加機場標誌

不同傳媒均引述消息，指機管局已接手餐飲零售區。《香港01》記者5月去過現場，商場內原本白色的圍版已加上機場和SKYTOPIA的標誌，整個商場只有兩間食肆營運。機管局回覆《香港01》時只表示，與新世界密切溝通。

到底11 SKIES有無退場機制？「早走」又要賠多少呢？

新世界可整體出售辦公大樓租用權

現傳機管局已接手的餐飲零售區約266萬平方呎，佔11 SKIES總面積約70%，辦公室、體驗式娛樂區各佔15%

合約規定，餐飲零售區、體驗式娛樂區租約年期都有封頂，最長分別是10年和15年，而辦公室部份，新世界可以在機管局批准下，整體出售至2066年的租用權，算是一種局部退場機制。

三幢辦公大樓現時只有一幢有公司進駐，其餘兩幢水牌無公司名之餘，出入口亦被圍封。辦公大樓仍然使用新世界旗下甲級寫字樓品牌「K11 ATELIER」。

到底新世界有無出售辦公大樓的租用權？新世界無回應，只着記者參考5月的通告，指沒有補充。

無列「分手費」計算公式
新世界為擔保人需無條件賠償

另一個大眾最關心的議題，是新世界「早走」要付多少「分手費」。合約列明如提前解約，新世界要即時交吉和負責搬走的費用，無列明「分手費」如何計算。

但值得一提的是，如簽約的子公司違約及令機管局蒙受損失，合約列明新世界作為擔保人，需要無條件向機管局賠償一切費用。如未能如期支付，利息是按最優惠利率加3厘計算，以現時利率計算就會是8厘。

彭博引述消息稱，新世界和機管局正商討退場費的支付方式，更稱可能不是用現金支付，或會用其他資產或免費服務代替。

若真的「分手」，11 SKIES之後又何去何從？會否重新招標？機管局無具體回應，只表示由於疫後消費模式改變，商場定位都會有改變，會加強飲食、娛樂等元素。機管局行政總裁張李佳蕙5月指，會減少商場購物設施。

運輸及物流局局長陳美寶於6月17日，書面回應立法會議員質詢指，鑑於近年消費者及旅客的行為模式有所轉變，機管局正與發展商緊密商討，規劃商場定位和營運模式，包括增加娛樂及餐飲元素，但由於涉及商業敏感資料，現階段不適宜提供詳情。

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