3月底，家住安徽合肥天賜園小區的章女士經歷物業公司撤場，不僅電梯壞了沒人修，車庫水管漏水、垃圾堆積惡臭熏天，門口保衛室也空無一人，大門敞開人們隨意進入，安全隱患突出。

章女士的遭遇並非孤例，而是席捲中國的「物業撤出潮」的縮影。雖然業主和物業公司一貫「相愛相殺」，但從去年下半年開始，多地陸續曝出物業公司主動撤離小區，今年以來更是頻有耳聞。

曾因「趕不走換不掉」而讓很多業主頭痛的物業公司，如今紛紛主動撤離。據多家媒體報道，這波浪潮已從三四線城市快速向一二線核心城區滲透，浙江、重慶等地成重災區，北京和上海等一線城市也未能倖免。

中國城鎮化率不斷提升，多數城鎮人口都住進住宅小區，因此物業服務關乎許多中國普通人的日常生活。「物業大撤退」的話題上星期三（4月8日）衝上微博熱搜榜首，事件的關注度居高不下。

這波撤離潮規模有多大？《浙江日報》上星期二（7日）引述中指研究院數據報道，2024年至2025年，中國排名前50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目佔比超八成。去年1月至9月，全國公開撤場案例達120宗，同比翻了一倍。

《經濟觀察報》數據顯示，碧桂園、中海物業、彩生活、永升服務和世茂服務累計退出規模超過千萬平方米，更多物業公司主動退出的規模在百萬平方米。第一財經總結稱，「主動退出」堪稱物企2025年財報的「年度詞匯」。

物業公司離場的一大導火索，是嚴重的欠費現象。不少業主因不滿意服務而拒繳物業費，大象新聞報道，浙江湖州一小區物業費收繳率連年下降，今年至今僅16.5%，有業主累計欠費近300萬元（人民幣，下同）。更甚者，杭州一居住超1萬人的超大型小區累計欠物業費1200萬元，物業最終選擇止損離場，去年12月31日退出。

大環境冷之必然

其實業主對物業公司服務不滿、一提起物業公司就一肚子牢騷，覺得「質價不符」，是個長遠存在的現象，但在過去並沒有引發如此大規模的拒繳潮。

業主現在不想交物業費的根本原因，是荷包緊了。

如今經濟景氣度不高，居民收入預期轉弱，經濟增長預期不算樂觀，業主普遍對「花錢買服務」的容忍度降低，更不願意為水平不及預期的服務繳納可觀的費用。在經濟下行週期，業主的付費能力和意願下滑，形成「雙殺」效應。

業主拖欠物業費更深層的原因，則是樓市的不景氣。知乎博主「古都閑雲」分析指出，如果一套房的市值每年固定增長10%，而物業費只有幾百一干元的程度，那麼沒有人會在乎物業費收多少。

但如今房價「待漲」，業主的資產年年縮水，就從先前的豪爽變成了「一分錢也難倒英雄漢的地步」。換言之，物業費持有成本變高，帶給購房者的損失厭惡愈發強烈，讓本來就無力阻止房產虧損的業主氣不打一處來，物業費這類固定支出也就成了「二次傷害」。

地方壓低物業費刺激樓市

事實上，物業公司的運營成本正處於剛性上漲階段。以3月宣佈將於6月30日撤出徐州六個小區的萬科物業為例，它的人力成本佔物業總成本的68.7%。保安、清潔工薪資連年上漲，加上社保繳納規範化，致成本不斷攀升。與此同時，老舊小區設施進入集中維修期，電梯、管網維護費用成倍增加。

此外，能源與物料成本也在上漲，二次供水、公共照明、綠化養護等都需要真金白銀投入。今年3月，住建部新規要求物業公司強制公開公共收益和費用支出明細，加強設施設備的安全檢測和維保記錄，這意味著合規成本也在上升。

然而，成本暴漲的同時，收費天花板不斷下降。近兩年，房地產持續走弱，地方政府債務問題凸顯，為了促新房成交、去化庫存，地方政府出台多項措施減少購房摩擦，其中包括物業費指導價，人為壓降物業費標準。

中物研協發佈的行業數據顯示，2024年以來，中國超100個小區實現物業費下調，降幅普遍在20%至35%之間。重慶、武漢、青島等城市先後發佈物業費限價政策，重慶電梯住宅最高收費標準定為每月每平方米1.9元，低於多數新小區現行價格。

有些地方甚至直接要求現有小區物業費打折或下調。有分析指，理性的物業公司算一算帳就會發現，地方允許的物業費天花板，根本無法支撐物業公司正常運行，結果必然只有撤場這一條路。

此外，一個小區交付前，開發商會引入關聯物業公司；項目交付後，一些遺留工程質量問題一般由物業公司處理，並記下應向開發商收取的款項。

然而，隨著開發商爆雷率攀升，資金鏈斷裂，應收款成為壞賬。物業公司沒了輸血來源，只能獨立盈利，利潤進一步承壓。

這導致了物業公司「利潤低—無法正常運營—壓榨存量項目—服務下滑—更多業主不願交物業費」的惡性循環。

地方政府通過壓低物業費促新房銷量的成效尚未凸顯，但已直觀拉跨二手房的轉售價。每日經濟新聞報道，南京月牙湖花園因物業公司撤場陷入半年棄管狀態，導致房價下跌25%，有業主在群內感歎「省三年物業費，虧掉50萬元首付」。

針對這波前所未見的物業公司撤退潮，業界眾說紛紜。《經濟觀察報》研判，物業企業收縮是過去近10年行業擴張的必然結果。

報道稱，物業行業正經歷從「規模優先」轉向「質量優先」的結構性重構。物業公司通過退出持續虧損項目、剝離低回報業務和收縮增值業務，來實現改善盈利能力和現金流的核心目標。

長期來看，物業管理正從地產的附庸轉向獨立專業服務行業，項目質量與運營能力將比規模更關鍵。

第一財經引述業內人士分析，物企當前並非簡單的業務收縮，而是從「規模擴張」轉向「專業深耕」，提升核心區域的經營密度與市場佔有率。這個調整趨勢預計在未來兩三年內仍將持續。

物業公司大規模撤出小區，到底是戰略調整和優化，還是不得已而為之的斷臂求生，尚不得而知。

目前來看，房地產走勢和經濟大環境帶來的陰影短期無法散去，行業如何在不及預期的外部環境下重新定義發展模式，政策方面如何正視矛盾點、尋求平衡空間，都成為物業這一關鍵民生服務接下來發展方向的重要錨點。

本文獲《聯合早報》授權轉載。