【施政報告2025/李家超/施政報告】行政長官李家超周三（9月17日）早上11時發表新一份施政報告，推出多項利好工商舖市場的政策。美聯商業董事李鎮龍表示，報告中關於增加學生宿舍供應、放寬自資收生限制，以及優化「新資本投資者入境計劃」等措施，將為市場注入新動力，預計長遠將提升工商舖物業的投資吸引力。

李鎮龍指出，「城中學舍計劃」的擴展將成為商廈市場的重要轉機。該計劃不僅允許商廈和酒店免改劃改裝為學生宿舍，更首次涵蓋拆卸重建項目，並可保留過剩地積比。配合非本地生收生上限由40%增至50%的政策，學生宿舍的需求將會增加。

非本地生比例增加　料加劇宿舍床位短缺

考慮到目前市場上已經存在宿舍床位短缺的現象，他指非本地生比例增加會進一步加劇這個趨勢，市場預期單計非本地學生的宿位短缺將增至超過45,000個。現時不少酒店業主將旗下的物業改裝為學生宿舍，預料改裝的趨勢會蔓延至商廈市場，部分商廈業主會將空置的商廈樓面改裝為學生宿舍，尤其利好非核心區舊商廈的重建價值。

投資移民門檻放寬　工商舖選擇更具彈性

針對「新資本投資者入境計劃」的優化，李鎮龍指出，非住宅物業投資額上限由1,000萬提升至1,500萬元，一些有意移居香港而且願意在港購買工商舖物業的投資者會利用投資移民計劃申請來港。在工商舖物業中，工廈及商廈的回報率較高，達3.5至4厘，加上投資移民計劃中對工商舖物業的投資限制也較少，投資移民申請人可買入任何銀碼的工商舖物業，因此，放寬投資移民計劃有利申請人的資金流入工商舖市場。

對於加快發展北都發展，李鎮龍認為，作為中長期重點發展項目，將建設成為國際創新科技樞紐和宜居宜業的都會區亦可以本港工商舖市場注入強勁動力。

過去政府為壓抑樓市過熱狂出包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅在內的辣招稅，不過在2023年11月宣佈減辣。

2023年宣佈樓市「減辣」

政府為針對近年樓市出現下行，在2023年10月施政報告宣佈為樓市「減辣」作出三大調整，當中包括將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。以及 優化專才「先徵後退」，改為為外來人才的置業業印花稅實施「先免後徵」，即暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。而當時反映樓價的中原城市領先指數CCL，在2023年11月份時報153.59點。

事隔4個月再全面撤辣　樓價仍插6%

事隔4個月後，財政司司長陳茂波2024年2月的在財政預算案中宣佈全面撤辣，表明所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，即為期14年、用作壓抑樓市升勢的辣招正式落幕。

不過，減辣似乎未有對提振樓市起即時作用，參考中原城市領先指數CCL，在2024年3月初時的144.19點，反映在減辣至撤辣4個月內樓價仍下跌6%。

減辣至今近兩年　樓價不升反跌、輸逾一成

雖然政府為樓市全面撤辣，但樓價持續向下。政府為刺激樓市，財政司司長陳茂波在2025年3月的在財政預算案為樓市「加甜」，進一步放寬樓價400萬元或以下的住宅單位，印花稅由原先的6萬元，大幅降低99.8%減至100元並即時生效。

不過由2023年宣佈減辣至今已過去近兩年時間，但反映樓價的中原城市領先指數CCL仍然不升反跌，樓價在21個月內先後經歷「減辣、撤辣、加甜」的救市政策下，表現仍然下跌超過10%。

最早2010年推SSD壓抑樓市

至於回顧樓市辣招，最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD。兩年後政府為樓市「加辣」於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。

不過事隔一年，政府於2013年2月份更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

惟樓價升勢未止，政府於2016年11月份及2017年4月再次出手，分別向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及採「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。