【施政報告2025/李家超/施政報告】行政長官李家超周三（9月17日）早上11時發表新一份施政報告。美聯集團表示，施政報告內容提及多項有關土地發展及樓市的措施，將為本港樓市增添上升動力。當中優化「新資本投資者入境計劃」，將對豪宅市場帶來強勁支持，預計明年逾3,000萬元住宅註冊量有望創31年新高。

美聯集團行政總裁特首馬泰陽就最新一份施政報告表示，內容提及多項有關土地發展及樓市的措施，將為本港樓市增添上升動力。當中的優化「新資本投資者入境計劃」，將對豪宅市場帶來強勁支持，預計明年逾3,000萬元住宅註冊量有望創31年新高。放寬院校非本地生比例將持續推升租務市場，未來兩年租金有望再升10%至15%；至於加快北部都會區建設，帶動新增人口和企業落戶，將持續提升區內物業價值與投資吸引力，料發展商加快區內推售新盤及去庫存。

優化「新資本投資者入境計劃」料明年逾3000萬住宅交投創新高

自2024年3月重啟以來，「新資本投資者入境計劃」截至今年8月底已錄得1,963宗申請。但若與2004年至2015年間的平均申請量每年約3,700宗相比，仍有明顯增長空間。值得留意的是，上一次投資移民涉資於住宅物業的金額累計超過420億元，而今次計劃截至今年2月底，雖累計投資逾100億元，但當中流入樓市的金額甚少。馬泰陽相信，是次優化措施將住宅成交價門檻由5,000萬元下調至3,000萬元，料有助吸引高質投資者，並刺激豪宅市場交投。

新措施料推升全年數字至約1,600宗，按年增長9%，創近4年新高；明年更有望挑戰2,000宗，屆時將創有紀錄的31年新高。

新入境投資計劃料不會推高整體樓價

馬泰陽又指出，內地是豪宅市場最重要的購買力。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首8個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)入市逾3,000萬元一手私人住宅個案錄228宗。馬泰陽強調，由於年內逾3,000萬元住宅註冊量僅佔整體住宅市場約2.4%，因此相信新措施不會推高整體樓價，反而有助消化中高價物業供應，支持樓市穩健發展。

放寬專上院校收生、未來兩年租金有力再升15%

對於政府進一步放寬非本地生比例，馬泰陽指出，非本地學生數目將進一步增加至超過10萬人，然而本港現時宿位僅約44,000個，即使加上未來宿位供應亦只會增至約55,000個。單計非本地學生，宿位短缺將達逾45,000個，需求缺口龐大。這將成為私人住宅租務市場的重要需求來源。值得留意，以上尚未計及本地學生的需求，宿位實際短缺情況只會更嚴重。

雖然施政報告同時宣佈增加學生宿舍供應，有助增加學生宿位長期供應，但短期仍將追不上學生人數增幅。學生宿位供應緊張，對私人住宅的租務市場形成強勁支持，成為租金持續攀升的主要動力。隨著調高非本地生的限額，預料未來24個月租金有10%至15%的升幅潛力，出現續創新高的趨勢。

北部都會區投資價值上升　加大發展商參與發展意欲

馬泰陽認為，新一份《施政報告》進一步推動北都發展，引企業落戶並帶動人口流入，同時配合政府加強交通、醫療及教育等基礎設施投資，將進一步提升該區物業投資價值。帶動區內住房的需求。加上區內大學城、河套發展、新田科技城，將有助帶動區內未來人口增長。

值得留意的是，「按實補價」機制，即按實際樓面與用途釐定補地價，可分階段繳付，讓更多有興趣參與的發展商可按市場需要及設計發展，並按發展計劃控制投資成本。施政報告亦提及在凹頭站沙埔一帶擬增加私營房屋比例，並拓展為新發展區，將會為區內樓市帶來潛力，並加大發展商在區內發展誘因及參與發展意欲。

目前北部都會區內已批出及正申請預售樓花的單位合共約4,100伙，加上現有庫存單位約1,800伙，共約5,900伙。隨政策推動，料發展商加快區內推售新盤及去庫存。

過去政府由為壓抑樓市過熱狂出包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅在內的辣招稅，以至政府在2023年11月宣佈減辣至今的政策措施的樓市表現。

2023年宣佈樓市「減辣」

政府為針對近年樓市出現下行，在2023年10月施政報告宣佈為樓市「減辣」作出三大調整，當中包括將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。

其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。以及 優化專才「先徵後退」，改為為外來人才的置業業印花稅實施「先免後徵」，即暫免徵收相關稅項，若相關人士其後未能成為香港永久性居民才繳付相關稅項。而當時反映樓價的中原城市領先指數CCL，在2023年11月份時報153.59點。

事隔4個月再全面撤辣　樓價仍插6%

事隔4個月後，財政司司長陳茂波2024年2月的在財政預算案中宣佈全面撤辣，表明所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，即為期14年、用作壓抑樓市升勢的辣招正式落幕。

不過，減辣似乎未有對提振樓市起即時作用，參考中原城市領先指數CCL，在2024年3月初時的144.19點，反映在減辣至撤辣4個月內樓價仍下跌6%。

減辣至今近兩年　樓價不升反跌、輸逾一成

雖然政府為樓市全面撤辣，但樓價持續向下。政府為刺激樓市，財政司司長陳茂波在2025年3月的在財政預算案為樓市「加甜」，進一步放寬樓價400萬元或以下的住宅單位，印花稅由原先的6萬元，大幅降低99.8%減至100元並即時生效。

不過由2023年宣佈減辣至今已過去近兩年時間，但反映樓價的中原城市領先指數CCL仍然不升反跌，樓價在21個月內先後經歷「減辣、撤辣、加甜」的救市政策下，表現仍然下跌超過10%。

最早2010年推SSD壓抑樓市

至於回顧樓市辣招，最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD。兩年後政府為樓市「加辣」於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。

不過事隔一年，政府於2013年2月份更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。

惟樓價升勢未止，政府於2016年11月份及2017年4月再次出手，分別向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及採「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。