近期政府賣地成績不俗，本季政府推出招標兩幅住宅用地，當中牛頭角彩霞道地皮將於周五（6日）截標，綜合市場資訊，地皮估值11.4億至18億元、每呎地價4,000元至5,930元。有測量師認為，地皮規模雖較同區早前批的彩興路項目為小，但由於交通便利且鄰近大型商場，預計地價會被推高一截。加上地皮面積較小及中標者不需負責興建政府設施，投資風險亦稍微降低。

華坊梁沛泓：交通便利、近大商場　料地價會被推高

華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓估計，彩霞路地價介乎17億至18億元，按最高的303,413平方呎計，每方呎樓面地價約5,600至5,930元。又指出，雖然是次項目發展規模較彩興路項目小，但由於交通便利，鄰近大型商場，預計地價會被推高一截，最終總投資額與彩興路相若。受惠於地皮的地理優勢下，預計中標發展商日後去貨較容易，相信招標反應將較彩興路更佳。

同區彩興路地皮上月初批出、每呎地價4339元

翻查資料，佐敦谷彩興路中小型住宅地皮於今年1月初，以16.1億元批出信置（0083）夥鷹君（0041）合組財團，每呎樓面地價4,339元。

普縉李雋傑：面積小、不需興建政府設施　可降低投資風險

另外，普縉總監（估值及諮詢）李雋傑表示，假設以住宅加基座商場作發展該地皮每平方呎樓面地價約4,300元，地皮總值約12.2億元。又指出，地皮位處於牛頭角/九龍灣區，區內配套成熟，德福花園 / 東九文化中心均屬步行距離之隔。惟地皮前後多數為舊式樓宇以及一眾公共屋邨，景觀難有保証，預期項目設計走大眾路線。考慮到地皮面積較小以及中標者不需負責興建政府設施，投資風險將稍微降低。

地皮面積33,713呎　擬建1座住宅涉420伙

上述牛頭角彩霞道地皮約33,713平方呎，前身為瑪利諾中學的空置校舍，現時用作香港海關訓練及青年發展中心，可建總樓面面積303,421平方呎，其中住宅部分樓面上限252,851平方呎。

城規會早前修訂「牛頭角及九龍灣分區計劃大綱草圖」，把上述地皮由「政府、機構或社區」地帶改劃為「住宅（甲類）4」地帶。據城規會文件顯示，項目擬建1座30層高住宅大廈，另含4層平台及2層地庫私人停車場，並設有零售設施，預料可提供約420個單位並容納1,092人入住，目標項目可在2031/2032年完成。