下午，荃灣川龍街與新村街正值熱鬧高峰，街坊們手提著一袋袋青菜、生魚，匆匆穿梭於這條狹窄的街道。向前望去，可望見一座剛完成翻新並重開不久的商場，靜靜地矗立於街角。這座名為「聯薈」（Laneway）的商場，佔地逾16萬平方呎，前身為「協和廣場」。自2017年發展商以全面翻新為由拉下大閘後，經歷整整八年的沉寂，被街坊徹底打上「死場」標籤。直至2026年1月，那扇商場玻璃大門終於再次打開 。

聯薈位於荃灣川龍街，正處於該區核心街市地段，毗鄰楊屋道街市，附近聚集多個菜檔、生果攤及肉檔。但令人訝異的是，商場外圍的地舖檔口人頭湧湧，生意興隆，但聯薈商場內卻人流稀疏。門外與門內，彷彿兩個截然不同的世界，像被撕裂開的平行時空.....

六層僅開三層　內地過江龍進駐近半

為何聯薈身處鬧市，街坊卻過門而不入？《香港01》記者入內直擊，發現聯薈合共六層，目前僅開放了地庫、地面G層及三樓，其餘樓層尚在招租甚至施工中。開放的樓層中，最引人注目的莫過於這裡的租戶組合，有別於傳統香港商場有不少本地大型連鎖集團進駐。

在聯薈目前開業的約十間商舖中，竟有近半數是內地品牌或與內地有所關聯。從地庫的內地連鎖網吧巨頭「網魚電競」、地面層主打平價折扣的連鎖超市「HotMaxx好特賣」、專售汕尾特產的「本港漁村」，到售賣內地商品的「Ai Family愛家」超市，甚至乎，商場內更特意設置內地網購平台「拼多多」的自提櫃。為什麼該商場如此多內地品牌？

過江龍南下　為何偏偏選中該地？

針對此現象，盛滙商舖基金創辦人李根興拆解了背後的選址邏輯。他指出，內地品牌南下擴張，除了首選銅鑼灣、旺角、中環及尖沙咀四大核心商業區外，亦會積極尋找具消費潛力的民生區，而荃灣正是他們的「心頭好」。他解釋，「荃灣的人口數量、消費力及人口增長都不錯，更重要的是，地理位置上不算『太北』。」相較於上水、粉嶺及天水圍等受「北上消費」熱潮衝擊最嚴重的地區，荃灣保留了相當穩定的本地消費群。

買完麵包就走的商場　還能留住誰

但儘管有著這些內地民生的品牌進駐，商場內部的客流卻似乎陷入一種難以流動的斷層。HotMaxx主要以「內地價」零食及生活雜貨作招徠，該店的確陸續吸引十多個精打細算的街坊入內「尋寶」，但熱鬧僅限於這方寸之地，該層其餘店鋪依然冷冷清清。

地庫佔據近半層龐大空間的「網魚電競」下午時分店內有著不少人進出，當中有不少年輕客專程前來，但這股在地庫凝聚的人氣，卻無法輻射到樓上的零售店舖。至於三樓的24小時健身中心「Snap Fitness」，記者目擊內裏僅有數人鍛鍊，健身室旁邊設有匹克球場，並現正獲租用。另外，商場三樓原設有逾1.1萬平方呎的空中花園及緩跑徑，但至今仍未對外開放。

實則，商場內生意最暢旺、真正能留住街坊腳步及銀包的，反而是守在商場大門口、面向街外的社企麵包店「銀杏館烘焙」。但多數街坊都是買完餸，順手買個新鮮出爐的麵包便轉身離去，又或者僅僅是將這當作是一條通往別處的避暑通道入口。

當商場只是街市的複製品

對於商場現有的租戶組合，李根興認為缺乏足夠的吸引力。他分析指，「睇返商場內現有的租戶，無論是食品店、內地連鎖超市，還是賣衫褲鞋襪的商舖，這些租戶其實未必吸引到（商場）外面新村街或川龍街的街坊客，未必能使他們真正引流進商場內光顧。」

「點解吸引唔到？因為這些商品在街外隨處可見。」李根興直言，外面的街市與地舖早已能滿足居民的日常所需，街坊無需「專登」走進商場消費。

經過、穿過、涼過　依然「無意欲去行」

有周邊經過的街坊表示，即使得知該商場開業至今一至兩個月，但自己每天行經此處都只是匆匆而過。更直言自己唯一的目的就是「買餸」，至今從未特意踏進商場一步，「因為覺得入面好似應該冇餸買囉。」對她而言，再新穎的冷氣商場，也比不上街市的菜檔肉檔來得實際。

而另一位步履匆匆的街坊亦深有同感，甚至坦言對新商場「完全無意欲去行」。她形容，商場對她唯一的價值只是「一條有冷氣的捷徑」、「我只不過係穿過商場去買餸㗎啫。」雖然她有留意到商場內進駐服飾店和麵包店，但外面的街市與地舖早已飽和，足以完全滿足其日常需求，因此「真係冇意欲去幫襯」。

即使是一位剛從聯薈商場走出來的街坊亦兩手空空、一無所獲。她表示，自己是專程來買餸，只是順道進去「行下」。當被問到有否在裡面消費時，她笑言，「冇呀，暫時未有收穫。」指商場店舖賣的東西不適合自己。

門外熙來攘往　一分鐘僅三人踏足

為了具體量化商場的「吸客力」，李根興在商場入口處即場進行了一分鐘的人流統計。結果發現，儘管門外熙來攘往，但一分鐘內僅有寥寥兩至三人步入商場。

「先兩三個人進去，人流當然少！一般商場（每分鐘）大概有30人進內，絕不會只有兩三個。」李根興一語道破。他指出，吸引消費者走進商場的首要條件，必然是裡面要有足夠的商戶與商業氛圍。「但這個商場自2026年初重開招租，到現在5月，大部分店舖依然是空置的。」在缺乏商戶支撐下，自然難以產生吸引力。

一半營業一半毛坯　街坊猶如誤闖施工地盤

商場業主「亞證地產」最新一份年報披露，聯薈商場首階段開放其中三層樓面，其出租率佔該三層的可出租面積逾六成。將目光望向那些尚未開放的區域時，視覺對比甚為明顯。

身處未開放樓層，周邊環境呈現原始的「清水」狀態，石屎地台佈滿灰塵，數根水泥圓柱佇立，牆身可見工人用噴漆留下的工程符號。失去了假天花的遮蔽，商場的「筋骨」坦露出來，銀色冷氣風槽、金屬消防喉管以及各類電線盤踞。這種石屎毛坯，與樓下正播著流行音樂的營業店舖形成突兀的落差。不僅讓初來乍到的街坊彷彿誤闖施工地盤，更讓商場無論在商業生態還是物理空間上，都呈現出一種割裂感。

與其繼續死寂　不如頂著半成品上陣

聯薈為何還要頂著「半成品」的姿態倉促上陣？實則背後全是滿滿的無奈與「血淚」。聯薈的前身「協和廣場」在約20年前也曾風光過，曾有日本城、惠康及舒適堡等商戶進駐，是當區街坊的生活據點 。

該商場在2017年以「全面翻新」為由拉下大閘，但隨著前發展商「太平協和」陷入財困，商場於2022年淪為銀主盤。直到2023年，才由「債主」李明治家族旗下公司亞證地產以約10億元這個近乎「執平貨」的價格自行買回，而當時該物業市值為12.4億元。

歷經八年的折騰與動盪，一度被街坊稱為死場的「協和廣場」，終搖身一變改名為「聯薈」並重開。新業主背負著沉重的回本壓力。裝修未完？照開。未有租滿？照開。引入內地品牌充撐場面？照開 。對業主來說，死場要翻生，第一步不是追求完美，而是要確保它不再繼續沉寂。

「豬頭骨」搭「肥豬肉」　中小發展商的先天劣勢

李根興為業主算了一筆帳，「發展商幾年前用約10億元買入物業，在目前的市況下，一個商業物業起碼要有四至五厘的回報率才算合理。以10億元計算，即每年需收取四、五千萬租金，折合每月租金收入要達到約400萬。」

要在短時間內達致這個目標絕非易事。李根興解釋，大型發展商手握龐大的租客網絡，有時能以「豬頭骨」（較差舖位）配搭「肥豬肉」（優質舖位）的條件，要求連鎖品牌一併承租新商場。但中小型發展商缺乏這種優勢與議價能力。「既然如此，總之商場先開門做生意，好過你一直丟空整個商場去等租客，因為你根本不知道要等多久。」李根興直指，若商場遲遲不開門，在零收入的同時卻要不斷支付龐大的利息開支，業主只會得不償失。

李根興：給聯薈一點時間

至於何時才能達到四至五厘的理想回報？「以（聯薈）現在這個狀態當然做不到。」但李根興認為，外界或許應給予這個「大病初癒」的商場多一點耐性。「很多商場的招租期動輒兩三年，（聯薈）現在才剛起步，不妨給它多一點時間。」

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