人工智能轉型料對本港帶來更多影響，瑞銀認為本港樓價在2026年下半年至2027年走勢將大致持平，預測較市場預期2027年樓價升5%至6%保守，又料2028年起租金增速開始放緩。

瑞銀大中華區房地產行業分析師梁展嘉表示，樓市潛在四大風險仍未充分反映在發展商股價中，其中包括AI對就業的擾動、粵港澳大灣區更深度融合、北部都會區的住房供應增加，以及人口流入放緩。

四大關鍵風險未反映於發展商股價中

其中，AI對就業的擾動，即使自2024年以來GDP增速達到3%至4%，但新增就業明顯走弱。自2023年以來，應屆生就業機會下降70%以上，青年失業率維持在7至8%高位；粵港澳大灣區融合，隨住往來交通改善、收入可見度降低，以及在人口老齡化的背景下，或加速跨境遷移以獲取更低居住成本

北部都會區供應，估計短期住房供應短缺僅會持續4年，遠短於此前12年的上行周期；人口缺口，在2023至2025年，淨人口流入平均每年僅3.2萬人，遠低於政府2042年城市規劃目標，即人口達到960萬，每年所需人口約15.3萬人。

料住宅租金2028年租金增長會明顯放緩

住宅租金方面，梁展嘉指，由於短期供應緊張，料2026至2027年住宅租金繼續以中高個位數增長，但自2028年起租金增長可能明顯放緩。而息口不確定性及更嚴格跨境投資管制，或限制樓價進一步上漲。

預計寫字樓空置率維持最多15%

寫字樓方面，AI引發潛在職位流失，預計寫字樓空置率維持10%至15%，料2025至2030年租金年均增長2%。惟科技、物流和教育等行業成功實現經濟多元化，料可推動長期人口流入和住房需求，為北部都會區帶來增長空間。

01驗樓 ︰「買樓唔同買棵菜」。若沒有人從旁指導，業主們手執驗樓表，或因毫無經驗而感到迷茫、無從入手，甚至忽略單位的重要缺陷。若希望《香港01》為你驗樓，可簡單寫下自己的「上車」故事，並將個人聯絡方式電郵至：property@hk01.com我們會盡快與你聯絡。