本文再次拋磚引玉，拋磚引玉很多時被視為客套說話，但本文的目的卻真的是誠心提出一個看似天馬行空、卻極具討論價值的概念：究竟住宅屋苑有沒有一套客觀的評估方法？現在市場認知往往受傳媒或者網上討論所左右，多人談論的屋苑視為熱門，少人提及的屋苑歸類為冷門！很多很有質素卻因少人談論的屋苑，成為市場上所謂「坐冷板凳」的屋苑，成交因少人問津而變得稀少！而且價格偏低！

很多樓花買的時候，因為多人談論，必然被視為高人一等！這種認知的主導權，應該重回消費者手上掌握才對，倚賴訊息的攻勢對消費者未必是最理想。就算我們討論不到一個理想的評級方向，但如因多討論令人們重視這個問題，亦會對消費者認知有很大幫助。

現今情況是樓市指數基數是要成份屋苑不斷出現最新的成交價作計算，但樓花卻不存在過去成交歷史價值的價格，所以很多時當樓價上升，樓花升的幅度其實遠比二手大，正是因為沒有不同時間的比較價格！

有一天筆者突發奇想，其實任何屋苑甚至一手樓可以用酒店的五星級概念去分等級，將不同因素的水平去評級，然後再作綜合評級，而不是由傳媒或網上輿論去定義。當然，要落實這個概念並不容易，但正如上文所說，暫時只是是值得討論而已！筆者提出以下四方面可作為評分等級的參考元素：

1）地點

投資買樓常言道：「Location！Location！Location！」即是說房地產價值以地點為首要！一個豪宅的設計硬搬去位置處於次一級的地段，難道價錢就差不多嗎？地點決定聚集什麼人！這種因地點而來的凝聚力，是投資房地產首要的因素！其中一個最高檔的「地點」因素，就是擁有「地標」地位的豪宅！

2）住客

當地點有效地凝聚了優秀住客社群之後，物業的豪宅包裝和氣派才能達到豪宅級數！當然，優秀社群可以按不同要素（財富、教養、住客國際化、年齡等等）劃分，在乎市場的認同！如果是樓花，就以「預期社群」去分辨！當然，「預期社群」未必一定會如期兌現，但樓花其實是「期貨」，這正是買期貨的特性！

3）設施

設施不應只問「有無」，而要講究「設計、品質、管理與保養水平」是否達到相應級別！對樓花而言，則注重發展商品牌，事實上，香港有不少良好品牌的發展商，數十年來已深入民心，口碑卓越，已經形成了銷量與價格的優勢！亦成為了品質保證！

4）市場成交表現

即是說其轉手吸引力，吸引力未必等於轉流率高！充滿吸引力的屋苑自然少人願意放盤！如買樓花，就要朝着這方面作評估！很多豪宅包裝的樓，入伙之後根本門庭冷清！

以上提及的不一定是最好的方法，亦未夠周到！筆者的經驗之談未完善但有參考，當然，這些指標只是俗世的市場反應，只能在市場角度上去分辨，市場當然不等於人生角度，一個知足和有修養的人，住在任何地方都可以快樂！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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