近期一班市場人士於9月7日舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，被人評論為輸打贏要！這亦是意料中事，在這個時候舉行苦水會，的確是一件吃力不討好的事！商舖投資者的確是要承擔其應承擔的責任！但是，筆者認為群眾不可以因為批判他們而跌入仇富、寧願長遠一起受損的誤區！筆者並沒有任何call loan的高槓桿投資，在銀行借貸寬緊政策方面，也沒有任何利益衝突！

但是，筆者認為有關苦水會是想發放一些訊息給公眾，我們先不要討論價格升跌，可以當這部分是投資應該承擔的風險，所謂「食得鹹魚抵得渴」！但除了樓價以外，我們眼前市場在借貸秩序上並不理想，大家不要忽略這個重點！市場是需要一個健康穩定的借貸環境，這是公眾利益，不單只對炒家公平，更加對營商和長遠投資上的特份者也是重要的，大家切勿將商舖市場的低迷，視為普羅大眾的勝利，忽略了如果市場出現不合理的借貸秩序，其實我們面對的就是全港有關資產的財富蒸發、連鎖及骨牌負面效應出現，甚至出現「人踩人」的情況，經濟下行，從來無人可以獨善其身！

健康的市場，是投資者和租客都應該共贏的，租客承擔太高的租金或業主回報太低殘的租金，同樣都會製造共輸局面！

其實負面的骨牌已經出現，大家可以想一想，暫時來說，銀行借貸的良好資產的比率仍然遠高於不良資產，但是銀行處理少量的不良資產，卻令整體所有的資產價格下跌，這對銀行本身來說並不聰明的，銀行正做一件對自己也有傷害的事情，我們應該要想一想，是否銀行與銀行之間都失去信心和秩序，於是鬥快向一些借貸情況薄弱的客戶call loan，其實每逢經濟欠佳的時候都有可能出現這個現象，以前亦曾出現，政府應該審視市場秩序，而不是因為召開記者會的人是市場的持份者，而作出抗拒！筆者強調價格升跌大家都可以不理會，因為這是一個投資的風險，但市場有否借貸秩序卻必須要關注！

說開市場秩序，未來市場會出現什麼新秩序？筆者想分享最近中國三個部門（住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局）在2026年8月聯合發表的房地產新規，標誌過去依賴「高負債、高槓桿、高周轉」的房地產模式徹底終結。

筆者相信，就算在香港，未來持有資產的黃金比例是「低負債、低槓桿、低周轉」！投資商舖的朋友也可以參考有關訊息，這可能是社會主義特色之下的市場變化，當然，筆者想討論以上「低周轉」的意思，相信不等於低「流轉」，假設一個細單位的業主如果能夠容易進行樓換樓或者市場流轉，令市場機會和資金有合適流通，這是流轉。資金高周轉可能代表同一個投資者持有同一筆資金在市場流動多次！本文只是想補充及探討現在，尤其是商業物業借貸上的其他角度，要全面去觀察才是對公眾最有利的。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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