正如筆者之前所評估，今年住宅樓價上升約10%後，便隨時會進入鞏固期，市場現正處於鞏固期磨合中，但究竟磨合完後樓價會上升?下跌?還是打橫？筆者想報告一下最新市場的情況。

當然，租金仍然繼續上升中，在外勞或來港學生人數尚未訂立上限前，相信租金會繼續向上爬升，年內租金已升約5%，以筆者經營區域的最新資料來看，並未見住宅樓市成交量有顯著減少，重要的是，九龍區在鞏固市場裡面算是脫穎而出，區內價格明顯進一步起動，除了近期一手成交量九龍佔比達58%，而何文田佛光街住宅地皮成交價更創下近年新高，達到每方呎樓面地價約20738元，較市場最高估計每方呎約15000元，還大幅高出約38%，對比上一幅何文田地皮的每方呎樓面地價約 10889元 ，升幅更達90%。

再看中原指數的九龍區指數亦升勢凌厲，按月上升了1.79%（詳見附圖），九龍區是住宅樓價的重要部分，九龍區穩定，象徵中價至中上價樓都是得到穩定，看最新滙豐銀行宣布上調大額按揭（貸款額須超過1400萬元）的現金回贈至1.5%，銀行對有關按揭的積極性無疑對九龍區的樓價有了提振作用。再加上，預計今年第四季或明年第一季新一期白居二將會發出批准信，上車購買力亦會得到較多的成交，那麼，現在的調整便是十分健康的市場運動了！

除了好消息之外，筆者亦陳述一下壞消息，最近有兩個新盤以平價每呎萬三至萬六元左右開售，這個新變化對樓價帶來放緩的影響，我們且拭目以待。

筆者個人認為，樓市保持目前這個階段最理想，現在市場實況，上車價位方面是最多人受惠的，用家上車買到之餘，長線投資者的收租回報亦理想。筆者評估短期樓價下調雖仍有機會發生，但是長期的價格下跌機會不大。如果樓價明顯下跌，發展商便減少買地，第一個甚至是最大損失的其實是香港政府！現在本港要面對龐大的財政赤字，政府需要賣地收入，但樓價會否大升?其實香港有足夠強勁的購買力令樓價上升，而政府已重新掌握到賣地供應的主導權，只要增加土地就可以調節到樓價，數字顯示建築成本、地價和發展商合理利潤相加就等於樓價，政府只要運用土地供應便可調節到市場！

有人只說樓價不斷上升，沒有關注財富分配及市場是否鞏固，另外有些人卻只想樓價大跌，其實是攬炒心態，損人不利己，市場健康發展是最好的分配利益方式，追求共享市場！共贏的成果才是長遠之道！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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