【北部都會區/五年規劃/土地發展/地產商/中資企業】談及香港未來幾十年最重要的發展，肯定非「北部都會區」莫屬。本港首份五年規劃中，重中之重正是北都。這場以萬億港元計的長遠投資，極需要政府與民間力量攜手參與。宛如「相親」一般，港府滿懷熱情且表現進取，但企業商界的「神女」們，是否真的有意？今天我們就來拆解政府的「北都夢」。

宏圖3萬公頃　港府許北都「投名狀」

北部都會區最早的構想，由時任行政長官林鄭月娥於2021年提出。規劃談論了數年，以往一直是紙上藍圖，到了今年的《施政報告》與五年規劃，終於開始成形，政府更許下「投名狀」。

北都藍圖劃分為四大區域。據最新發展，當中九個新發展區有四個已經開始動工，包括古洞北／粉嶺北、洪水橋／厦村、元朗南以及新田科技城和河套；第五個牛潭尾發展區亦將於明年動工。

政府亦全力推進，訂下的KPI倍數般飆升。未來五年北都將產出約900公頃「熟地」，提供逾7萬個房屋單位。為了防止北都最後淪為地產項目，「投名狀」寫明這900公頃熟地之中，有400公頃為產業用地，比例接近一半，以突顯產業發展在北都的重要性；另外300公頃為基建、政府機構及社區設施用地，餘下的200公頃才是住宅用地。

政府還預期自27/28年度起，未來10年將產出1,800公頃北都「熟地」，可提供約24萬個新住宅單位，以及1,000萬平方米經濟樓面，預留給商業、創科、工業及寫字樓等。

從土地比例來看，可以看出政府「押注」產業發展的決心，尤其要大力發展創新科技，助力香港「南金融、北創科」的雙引擎格局。

北都面積最終將達3萬公頃，佔全香港的三分之一。願景設得如此宏大，不同於以往開發沙田、將軍澳新市鎮，只是興建數棟公屋、居屋，出售土地予發展商，再加上商場和民生設施便完事。

以往新發展區的收地、平整及基建，一般由政府主導。但政府也深知北都要成功，單靠自身投入資金遠遠不夠。為了加快北都發展，政府構思利用市場力量，首先推出全新的「片區開發」模式。簡單來說，就是將住宅、產業及公共設施用地包裝捆綁，出售予發展商進行綜合開發。

發展商想要土地建樓？可以，但不能只建住宅，還需要協助平整土地、興建基建及公共空間，甚至要幫忙招商引資、推動產業發展。

當然政府也明白自身要求較多，要吸引企業也需要相應誘因。五年規劃便強調政策要拆牆鬆綁，訂立《北部都會區發展條例》，試行5%或半稅優惠稅率，吸引重點產業落戶，並引進企業辦公室，務求帶旺市場。

港府「招親」　神女必然有夢？

但問題在於，政府「有意」，企業是否「有心」？2024年的時候，政府舉辦了誓師大會（「企業參與北部都會區發展簽署儀式」），當時有85家企業上台簽署「支持及參與北部都會區發展」的意向書，北都彷彿人人爭相追捧的「金龜」。

然而場面熱鬧，到了第一個洪水橋片區開始招標時，起初收到22份市場意向書，期間政府在標書上不斷「鬆章」，降低招親要求，由增加一幅住宅用地，到將建築規約延長至七年。

直到正式截標時僅剩下兩家投標，最後由中海外、招商局、華潤、中旅、京東及信和置業組成的「洪水橋新發展有限公司」中標。似乎本地其他發展商未被政府誠意打動，興致平平。始終以往香港發展模式由政府主導，「一條龍」包辦收地、土地平整及基建。今次把球拋給民間，他們是不是一定要接？又是不是真的接得了？

商人金錢掛帥，「有錢賺無人嫌錢腥」，但經審慎計算，要填補北都開發投資的黑洞，即便是龍頭企業的資金未必足夠厚實。

85家簽署意向書的企業中，具備地產開發及商業地產營運能力的本地企業有17家。翻查這17家之中14家上市公司的年報，手上有淨現金的僅有長實、信和及九倉。而估計合共擁有逾億呎農地的四大發展商，除了業務已超越地產的長實手握淨現金之外，其餘皆處於負債狀態。如今處於高息環境，再加上漫長的資金回籠期，誰又願意做「開荒牛」？

中原集團創辦人施永青在一檔網絡節目中指出，難怪香港的本地發展商不夠積極。「宜家土地面積大咗，要投入嘅資金多咗，發展嘅時間長咗，風險亦都多咗。」這套新規則發展商未曾嘗試，政府官員亦未曾嘗試，財團初期採取觀望態度相當自然。但他相對樂觀，相信只要參與的發展商成功取得成績，其他財團自然會進場。

中資捧場　北都背後戰略角力

本地發展商欲拒還迎，那麼中資國企又是否會是北都的「真命天子」？

85家簽署意向書的企業中，有58家為中資或國企。而本次洪水橋片區項目，中標的合資公司六家之中有五家皆為中資，似乎國家隊正積極響應國家號召，助力北都發展。

我們不如仔細審視洪水橋片區的中標詳情。雖然坊間戲稱政府「賤賣」土地，洪水橋近11公頃的面積，最終以10.3億中標，單計片區住宅樓面，每呎地價其實僅為566港元。但需要注意，中標公司投得土地後，還需負責平整及發展三幅住宅用地，亦要在其中一幅「企業及科技園」用地上興建智慧現代物流中心，並由京東包辦。此外，中標公司還需負責洪水橋片區其餘多幅土地，最後估計總投資額其實高達168億。

看似政府「賤賣」土地，背後其實中標公司需要「分期付款」，而投入的資金何時能夠回籠仍是未定之數。

不過「你有張良計，我有過牆梯」，發展商處理好所有土地後，獲得的是可以出售樓宇回籠現金的住宅地，最後交還兩幅「企業及科技園」土地予政府。因此關鍵的「產業發展」環節，發展商又交回一部分予政府。

再者，中資與國企支援香港產業，又是否屬於他們的KPI？正所謂「幫忙是人情，不幫是道理」。

以中標的京東為例，早已是巨型企業，業務遍佈中外。翻查資料，京東早於鄰近香港的東莞擁有亞洲最大的升級一體化智能物流中心，建築面積近50萬平方米。

本次洪水橋項目，京東僅需要在香港營運至少15,300平方米的總樓面面積。這個數字對於在全國佈局的京東而言，僅佔其平時營運規模約3%，北都又能為他們帶來多少KPI？而且創新行業多數為非勞動密集型行業，像這類主打無人自動化的智能中心，又能夠為本地創造多少就業機會？

我們再審視85家簽署投名狀的企業，撇除地產及基建相關產業，以及香港已經成熟的金融行業，真正能夠為香港帶來「新產業」的企業其實僅有27家，當中更有很大一部分已經是企業龍頭。站在他們的角度來看，一家內地科企龍頭，為何要放棄深圳、上海搬遷至北都？為何要將研發中心設於新田？至於人才，又憑什麼落戶北都而不選擇居住在深圳？

這些問題，港府需要思考，企業需要答案。因此一場看似雙贏的交易，背後雙方都在精打細算，絕對會影響未來有多少真金白銀的「北水」注入北都。

北都發債補「黑洞」　還是打造「真金礦」 ？

對比商界對北都「口爽荷包𣲷」，政府其實面對更嚴峻的問題，就是在北都由提出到動工落實之際，港府的財力其實並不理想。

回顧數據，自李家超上任的22/23年度開始，庫房赤字便高達1,223億，其後年年赤字，截至今年七月底，政府依然錄得196億赤字。財政儲備亦由18/19年近1萬2千億的高位，一路下滑至截至今年七月底6,500億的水平，「水庫」幾乎蒸發了一半。另一方面，政府未償還債項達4,487億港元。

庫房日漸乾涸，更令人焦急的是入庫資金越來越少。以前政府依靠賣地維持高收入，但這幾年樓市疲弱，政府地價收入受到拖累，由21/22年度的1,430億跌至25/26年度的186億，跌幅近9成。問題在於新界以外，政府已經沒有更多可以即時變現優質土地，而北都片區模式，亦使政府賣地收入大幅減少。

襄王「缺錢」，錢從何來？唯有靠「發債」。政府在26/27年度財政預算案中提及，為了加快推進北都建設，計劃將兩個債券計劃的借款上限由去年公佈的7,000億提升至9,000億。未來五年，政府每年還會發行約1,600億至2,200億的債券，其中一半會用於償還先前發行的短期債務。

以港府名聲，發債未必是壞事，但「凡事要有個譜」。有立法會議員質疑政府一直「分拆式」申請撥款，要求交代北都總投資額時，發展局局長甯漢豪表示：「十幾二十年嘅光景，有時好多嘢要『動態調較』，所以很難一概而論有一個總額。」局長亦非常擔心，粗略交代總額後，而局長又很擔心，粗略地交代總額後，社會就會拿著總額去說很多故事，引起很多誤會。

不過其實無論局長是否說明總額，社會上一直都有諸多聲音。德勤估算北都投資額多達5萬億，滙豐亦估算投資額達3萬億。不透明的財政開支預算，又是否真的能夠控制北都的工程成本？

而且既然手上的土地不足，政府會否主動考慮釋放市區政府用地？例如將中環、灣仔市區高價值的政府機構及總部搬遷至北都，騰出市區最貴重的黃金地皮變現，同時將人口及經濟活動硬性引入，使北都搖身一變成為帶領香港轉型的「財政金礦」，真正落實「南金融，北創科」。不過亦有記者問過局長，自己會否搬入北都居住以示支持，甯局長回應「不需要每一個地方都住過才能顯示支持」。

襄王有意，神女有心，當然最為理想；但現實是商界依然保持觀望。北都的藍圖如此宏大，要將夢想變成現實，終究不能單靠政府的一廂情願。龐大的工程開支正威脅著庫房，一不小心，經濟新引擎隨時會變成經濟新黑洞。這場長遠投資最終會是圓滿落幕，還是落得一場空歡喜？恐怕仍需要大家持續「動態觀察」。