特區政府最新發布本港首個「五年規劃」，亮點自然是為北部都會區﹙「北都」﹚，定下未來五年「熟地」產出量高達900公頃的「硬指標」；而屬於「預期性指標」的住宅落成量亦大增6.4倍至7萬伙，並提供約100萬平方米的經濟樓面面積。

北部都會區承載着香港未來經濟轉型與房屋供應的重任，在這份以「倍數級」躍升的造地 KPI 背後，隱藏着一個嚴峻的核心問題：要將龐大的「生地」變成這900公頃的「熟地」，這筆天文數字般的前期資金從何而來？發展商實際行動與政策原意又會否出現落差？

力谷北都　 斥巨資農地「生變熟」

本港首份「五年規劃」指出，北部都會區定位為本港經濟轉型新引擎，規劃5年內將產出900公頃熟地，相當於約47個維多利亞公園的廣闊面積。發展局局長甯漢豪說，當中400公頃為產業用地，反映政府重視產業發展，200公頃為住宅用地，其餘是政府、機構或社區用地等。

與此同時，政府預期自2027/28年度起計，未來10年將產出2,500公頃熟地，當中七成（近1,800公頃）來自北部都會區，符合2048年前，30年間準備7,000公頃熟地的目標。

土地由「生變熟」，自然需要花錢。被問到公帑能否支持造地，發展局局長甯漢豪表示，預算案已提出，今年的基本工程開支預算為1,280億元，隨後4年將會維持高水平，政府已經考慮預算配置。

她曾明言，由於北都涵蓋範圍廣闊、項目眾多且橫跨多年，目前庫房的撥款多以「斬件式」或按個別片區獨立申請，現階段根本難以提供一個準確的整體總造價。然而，若計及潛在的通脹與基建超支風險，北都的開發總成本跨越萬億元已是市場共識。

民間統計︰發展商暫偏向「交地套現」

發展北都埋單金額，有待計算，但可以肯定，單憑政府財政盈餘難以承擔萬億基建，引入借用民間資金，特別是發展商的參與，是項目提速乃至成功與否的關鍵。

翻查資料，政府去年開始推出多項「拆牆鬆綁」措施， 並引入「片區開發」模式，近月亦正式接受申請的「按實補價」計劃。然則，商界對該區的發展「興緻」如何？民間智庫的最新統計，其中一個指標率先揭示了這場土地博弈。

據本土研究社自2023年政府為北都計劃精簡規劃程序以來追蹤數據顯示，截至今年6月，發展商在北部都會區的實質行動，呈偏向「交地套現」而非「換地發展」的趨勢。在追蹤個案中，至少有12宗最終選擇交由政府，且所涉地塊不少數以百萬平方呎計；相反，真正落實原址換地的個案至今僅得6宗，且大多為十數萬平方呎的小型地皮。

該研究指出，發展商僅斥資72.73億元補地價落實106.31萬呎的農地換地發展，卻選擇將高達1,227.15萬呎的龐大土地交回政府，藉此大幅套現142.04億元。換言之，發展商每在北都發展的1呎農地，就對應至少11.54呎套現離場。

例如恒基先後交出洪水橋、古洞北及新田等地合共逾650萬呎農地，從港府手上套現近75億元；新地亦不遑多讓，單在2024年便交還古洞北、洪水橋及新田一帶共510萬呎土地，成功套現高達60億元。除了兩大龍頭，長實、嘉里、泛海及資本策略等財團，亦紛紛將古洞北數以十萬呎計的地皮交回政府，合共套現逾7億元。

表面千億現金儲備　實質背負沉重債務

為什麼財團不願原址換地？原因自然因公司而異、因地而異，但翻查發展商最新業績報告，其「銀彈」未必厚實。

以估計合共擁逾億呎農地的五大發展商為例，翻查五大發展商最新業績報告，長實、新地、新世界、恒地及信和手頭的現金及銀行結餘，合共約為1,967.71億元。其中長實持有約656.82億元，信和亦擁有高達580.22億元，新地約有300.53億元，新世界及恒地則分別持有約215.37億元及214.77億元的現金及銀行結餘。

表面上看，近2000億現金儲備不少，但相對北都龐大又長期的發展，難言雄厚，且在息口回升年代，實際上各大財團正面對不同程度的去槓桿壓力。除了長實、信和擁有淨現金盈餘外，其餘三大財團均背負淨債務，新世界的淨負債比率高達59.7%（綜合債務淨額逾1,227億元），恒地的借貸比率為17.9%（淨借貸逾584億元），新地的負債比率亦有10.7%（淨債項逾676億元）。

若發展商選擇「原址換地」，除了要支付動輒十億以至百億元的補地價，更必須自資承擔地皮平整、道路、水電及排污等基礎設施工程費用。在極長的資金回籠期與高息環境下，五大發展商就算傾盡手頭上所有的現金儲備，也無法獨力填補北都的開發無底洞。

事實上，市場上仍有零星的「原址換地」成功個案，主要透過「強強聯手」或引入中資來分擔風險。本土研究社數據顯示，新地與恒基合作，以近16.7億元為洪水橋18.3萬呎地皮補地價；新世界則選擇引入「國家隊」分擔資金壓力，分別聯同招商蛇口及華潤置地，為粉嶺北及元朗地皮合共補地價逾22.6億元。這些僅存的換地個案，進一步印證了北都開發的資金門檻。

政府予地價折讓 「外判」百億基建

面對產出900公頃「熟地」的硬指標與千億基建資金消耗，政府近年除發行基礎建設債券外，亦試圖引入「片區開發」模式以打破財政困局，冀借用民間資金提速。

不過，這種片區模式在資金與招商上也面對挑戰，並在最近公佈的洪水橋近11公頃片區招標結果中表露無遺。該項目最終由中海、招商局、華潤、中旅、京東及信和合組的「超級財團」以10.3億元中標。

目前，政府收回新界農地作發展用途（第一級別：因發展用途所需 ）的最新特惠補償價為每平方呎 1,043元。若單計洪水橋片區住宅樓面，每呎地價表面上看來僅566元，港府賣地價錢比收地價錢遠低得多。

翻查發展局最新公佈的招標細節，在政府採用「雙信封制」招標下，非價格建議評分比重高達七成，實質上是以折讓地價的形式，將原本要從庫房支付的巨額基建與土地平整開支，直接「外判」予發展商。

中標財團的實際支付成本遠不止於10.3億元。他們不僅要自資平整3幅住宅用地，並興建「企業及科技園」；更須「無償」為政府平整片區內另外2幅科技園用地及1幅政府、機構或社區（GIC）用地，並自資建造步行街與休憩用地交還政府。

據中標財團估計，整個項目的實質總投資額高達約168億元。未計「企業及科技園」，3幅住宅用地，住宅樓面佔近168萬方呎，以每伙面積約538方呎計算，可建約3,100個單位。即使未來3,100伙住宅全數以每伙600萬元（呎價約1.2萬）樂觀售出，帳面收入約186億元，扣除預計成本後，料大約6年後共賺約20億元利潤，風險是建築成本、息口、樓價及銷情等不似預期。

設「緊箍咒」　須全週期開發

除了天價的實質投資，中標財團更須背負極為沉重的「全週期開發」責任。為杜絕財團「囤地」或延誤，政府在合約中設下了嚴格的「緊箍咒」：

長期營運限制： 產業用地在特定年期內嚴禁分拆出售，財團須肩負長期招商重任，強制引入創科或物流等高增值產業（如確保京東在55個月內開始營運），以配合「職住平衡」。

完工死線： 規定整個片區須按里程碑於指定年期內（通常為6至8年）全面落成。一旦財團未能達標、無故停工甚至嚴重違約，政府有權沒收履約保證金、徵收高昂延期費，甚至在不作任何賠償的情況下強制收回土地。

「緊箍咒」只確保硬件如期落成、不走樣，但發展是否成功，依然是未知之數。理想雖然豐滿，但在目前環境下，這類夾雜了非住宅營運要求且須承擔未知基建超支風險的片區項目，已大幅超出傳統地產商「起樓賣樓套現」的舒適圈、能力圈。

專家憂政策底線頻退讓惹觀望

事實上，目前多在資金面的討論。例如金管局與香港銀行公會已於今年4月牽頭成立「北部都會區金融諮詢工作小組」，並有23家銀行參與，冀為進駐北都的企業度身訂造融資方案；但據悉，該工作小組實質上僅流於「專家顧問」形式，主力為企業提供財務意見，而非真金白銀親自落場參與實質融資。因此要求發展商獨力「包底」的龐大投資模式能否輕易複製至北都其他片區，最後成果依然充滿未知數。

表面上，商界對北都發展似乎鼎力支持。政府曾在2024年舉行簽署儀式，多達85間企業（包括長實、新地、恒地及新世界等）簽署了「支持及參與北都」意向書。然而，一直密切追蹤北都發展的本土研究社研究員陳劍青直言，財團真實意向「唔算好積極」。

他觀察到，意向書名單雖長，但真正付諸實行發展的財團寥寥可數，目前展露實質意向的僅得信和及新地等極少數財團。以近期的洪水橋片區及古洞北為例，發展往往只高度集中於個別具利潤潛力的地段，導致區內遺下大量閒置空地，發展變得「碎件化」，拖慢整體進程。

陳劍青拆解了財團寧願「交地」也不願「換地發展」的三大原因，首先是發展商財政自顧不暇，其次是北都項目資金回籠期長，遠超傳統的「起樓賣樓」。最重要是政策不穩定惹「觀望」，政府為了吸引財團入場，不斷「拆牆鬆綁」並加碼提供優惠，反而令發展商產生「遲買平幾嚿」的預期，寧願「睇定啲」按兵不動，等待政府在補地價或基建承擔上作出更大讓步。

業界分析：屬「全新遊戲規則」　財團觀望為自然反應

對於發展商在北都發展初期的冷淡反應，中原集團創辦人施永青在網上節目中提出了另一番業界見解。他直言「好難怪香港嘅本地發展商」，因為這種涵蓋龐大面積的「片區開發」模式對香港而言是全新的操作。他強調，這套「全新遊戲規則」不僅發展商未玩過，連政府官員亦未曾完全掌握，因此財團在初期採取觀望態度是「好自然嘅反應」。面對如此龐大的風險，除非是極具實力的超大型財團，否則必須透過合組財團聯手，才能有效分擔風險入局。

不過，與民間智庫的憂慮不同，施永青對片區模式的長遠前景持相對樂觀的態度。他認為，昔日市場擔心政府會否「做做吓改變計劃」，但隨著北都的交通路線與基礎建設已實質開工，市場的信心正逐漸建立。他相信只要首批參與的發展商成功「賺到錢」，展現出圖利空間，其他財團自然會跟隨入局。

為打破目前的引資樽頸，施永青亦向政府提出建議未來不妨將部分龐大的片區適度「拆細」，讓不同規模的大、中、小型發展商都有能力參與競投，從而令北都的發展市場「熱鬧啲」。

政府消息人士：旨在助發展商轉型

北都9個新發展區中，有5個已經或即將投入建設，其餘將於今明兩年內啟動規劃程序。政府消息人士透露，未來的「粉嶺北片區」可能仍會沿用洪水橋模式，由多個財團共同發展，認為此舉有助本地發展商「轉型」；並強調對未來是否會再有新措施保持開放態度，不擔心企業採取觀望態度。

然而，這種要求發展商「包底」的龐大投資模式能否輕易複製至北都其他片區，最後成果依然充滿未知數。