2024年開始，新世界就真的是「世界變」。圍繞著公司千億負債的消息一浪接一浪，而公司的「拆債彈」行動歷時已達兩年多。近日，公司終於擺脫了最難應對的項目——機場 11 SKIES。不過，這場「刮骨療毒」的手術，充其量只是完成了最痛苦的「刮骨」階段，體內的「債毒」尚未清除。鄭家純（純官）化身「大國手」，又該如何帶領新世界「起死回生」？

主業回暖　巨虧從何而來？

拆「債彈」逾兩年的新世界，近日交出了第二份全年成績單。若單看總體數據，著實令人震驚：全年虧損高達281億港元，幾乎相當於公司市值的兩倍。然而，再看其經常性業務營運淨溢利，卻錄得22億港元盈利。兩個數字相差近300億港元，究竟原因何在？

我們不妨先拆解一下業績報告。過去一年，香港樓市逐漸回穩，從業務經營層面來看，新世界「賺22億港元」的說法並非虛誇，而是切實依靠其核心本業——即物業銷售與租金收入。

首先是物業銷售方面。中港兩地的物業發展收入分別為51億及58億港元，分部溢利則分別為38億及22億港元，合計高達60億港元，整體表現合格。

至於租金收入，K11系列項目依然是新世界最穩定的「現金牛」。集團在香港的物業租金收入約為34億港元，分部溢利為26億港元；內地物業租金收入則約為19億港元，分部溢利約為9億港元。

若僅觀察新世界上述兩大「主業」，合計分部溢利已超過90億港元，反映集團去年的本業表現相當穩健。

然而，平靜的大海亦會在毫無預警下掀起巨浪，更何況是一間債台高築的企業？

翻查業績報告，新世界三大「燈油火蠟」上已花費近50億港元，另需支付近50億港元的利息開支。扣除各項費用後，便得出經常性業務營運淨溢利賺22億港元的結果。而在這個數字基礎上，再扣除逾12億港元的稅務開支，以及包括 11 SKIES 在內逾183億港元的非現金減值撥備等項目，最終便呈現出虧損281億港元的數據。

「刮骨療毒」　追命債仍纏身

每年需支付高達數十億港元的利息開支，可想而知，新世界這兩年的「刮骨療毒」尚未徹底。

業績顯示，截至今年6月底，集團總債務仍高達1,433億港元，按年僅減少27億港元。過千億港元的巨額債務，意味著集團每年都必須承擔天文數字般的利息開支。因此，新世界目前體內最大的「毒素」依然是債務。

或許有人會問，這兩年多以來公司不是一直在積極減債嗎？管理層確實並未懈怠，最新的業績報告亦反映了行動成效：一方面，永續債遭剃頭（hair cut）及延期支付債息；另一方面，還債高峰期被順延至兩年後，以時間換取空間。

截至今年6月底，新世界需在一年內償還或續期的債務為232億港元。

集團目前手頭擁有170億港元現金，近日亦將上海 K11 物業分拆為房地產信託基金（REITs）上市，預計可籌集32億元人民幣；同時，又以約17億元人民幣出售了杭州與寧波兩座甲級寫字樓。最近彭博報道指，公司打算出售尖沙咀凱悅酒店50%的股權。若算上約160億港元的可動用銀行貸款，未來一年還債壓力不太大。

然而，第二及第三年到期的債務分別均超過400億港元，屆時才是「債毒」發作最為猛烈之時。

甩手 11 SKIES　「無底洞」苦中一點甜

面對如此困局，新世界大股東、由純官掌舵的周大福企業（周企）態度備受關注。業績報告中罕有地明確指出，周企將繼續維持控股地位，全力支持新世界。

純官親自擔任「大國手」為新世界「刮骨療毒」，相信首要任務是穩定大局，確保公司有能力償還利息，繼而再談削減債務。

首先在償還債息方面，初步看來難度相對較低：第一，租金收入得以維持。憑藉 K11 商場過往的業績表現，這個「核心基地」相信能夠穩守。第二，物業銷售收入需維持穩定。截至2026年6月底，在尚未入帳的香港合約銷售中，約有209億港元預計將於2027及2028財年入帳，這筆資金將為新世界中短期的現金流提供重要支持。

此外，集團應佔未售單位的總樓面面積約為59萬平方呎，意味著未來一兩年還有「麵包」等出爐，但現成的「麵包」就快賣完，手頭上的「麵粉」又是否能夠持續變成「麵包」呢？

目前新世界在全港擁有約250萬平方呎的發展土地儲備，同時手頭上擁有約1,240萬平方呎的農地儲備，當中不少位於北部都會區，預計可開發近7,000個住宅單位。

然而，從興建樓宇到資金回籠需要時間。假設一切順利，物業銷售與租金收入亦僅足夠支付利息。若要真正做到「去毒」減債，則極為考驗純官這位「大國手」的手藝。

這次承擔超過30億港元代價（包括23億元現金終止費及上限約10.5億元工程服務）以擺脫 11 SKIES，對新世界而言是一次重要的「排毒」進展。由於200億港元的投資額在很久以前已經投入，上年度 11 SKIES 已作出27億港元撥備，加上本次183億港元的撥備，金額雖然驚人，但並不影響現金流。

長痛不如短痛，新世界行政總裁黃少媚亦在業績會上如釋重負地表示「解決了一個重大的問題」。其好處在於未來無需每年被迫支付高達18億港元的保證租金。以40年的合約期計算，新世界的累計租金支付金額高達約700億港元。少了一道如此龐大的「無底洞」，新世界與債權人談判及重新籌集資金的成功機會亦隨之提升。

周企「1元期權」埋下伏筆

本次擺脫 11 SKIES 的同時，亦埋下了一大伏筆。周企以一港元價格向香港機場管理局出售期權，讓機管局可在三年內收購周企手上的新世界股份。若機管局行使該期權，將以22.5億港元向周大福企業收購7.5億股新世界股份，折合行使價約為每股3港元。相較於目前新世界約6港元的股價，折扣高達一半，自然非常划算。

而在條款設計上，純官亦為政府及新世界留下了後路。因為該期權兌現的前提條件是：交易完成後，周企對新世界的持股比例依然不得低於三成。

早前我們採訪了明澤資本國際研究總監及資深地產分析師鄭懷武，他分析指出，這一安排意味著新世界未來有機會進行供股，方能大幅提升周企的持股比例，進而讓機管局入股而不違反相關條款。然而，若有大型資本動作（例如供股），勢必對股價產生攤薄效應。倘若屆時股價不幸跌至3港元，機管局豈不是好「蝕底」？

這種風險固然不可排除，但反過來思考，機管局作為官方代表，若真選擇行使期權，在沒有十足把握的情況下又怎會入局？而純官又是否願意冒著讓官方「炒燶股」的風險與指責？

事實上，回顧過去幾年政府入股救市的戰績，遠至當年的盈富基金，近至2020年拯救國泰航空，政府均實現「財息兼收」，完美離場。假若機管局真的入股新世界並從中獲利，自然是一舉兩得的額外收穫。

而且，鄭氏家族若想拉高新世界股價，可採用的方法頗多，例如注資、引入外資伙伴或收購資產等。因此，這筆「一蚊雞」期權，隨時有下文。

雖然新世界終於能夠為 11 SKIES 劃上句號，但「革命尚未成功，純官仍需努力」。新世界真正的「毒素」依然是居高不下的債務。回看業績，債務狀況並未出現顯著改善，因此在未來數年，純官必須「爭分奪秒」，新世界真正嘅「毒」依然係高企嘅債務，不要讓「毒」蔓延全身。

只要債務能夠逐步降下來，屆時賺取的資金便無需再大量用於「供息」，而是可以真正進入公司庫房，用於償還本金、投資發展，甚至回饋股東。到了那個時候，新世界才算真正走出困局，這亦將成為純官商場生涯中的重要戰績之一。