【太古地產/太古坊/太古廣場/彭國邦/地產商/鰂魚涌】太古地產（1972）自2022年宣布啟動「一千億元投資計劃」至今踏入第四個年頭，即使面對中港商業地產及消費市場劇烈變局，集團推進步伐未見停歇。為落實千億大計，太地一邊透過出售非核心資產「回血」；另一邊在內地重金押注擴張版圖，更將太古坊品牌拓展至北京。

太地行政總裁彭國邦接受《香港01》訪問時強調，集團在資本配置上極為審慎，這項十年大計具備靈活性，並且對內地項目信心未減，並會緊守一個原則，「我們必須確保選址在真正最好的地方，而且只會選擇一線城市。」

回收資本600億　審慎推進千億藍圖

太地自2022年宣布啟動一千億元投資計劃起，累計已承諾投放近七成資金，約為690億港元。其中，作為重頭戲的內地市場已承諾投資約460億港元，佔原定500億元配額逾九成；香港核心資產及住宅買賣業務則分別落實約130億及100億元。

然而4年間，市場由低息年代走向高息年代，且中港商業地產復甦亦未見明朗，對資本密集的地產業而言，算是「逆風」，向來以穩健見穩的太地，千億投資又會否對財務帶來壓力？

截至今年上半年，集團未償還借款總額約492億元，債務淨額微升2%至約403億元，手頭持有的短期存款及銀行結餘約94億元。在還款時間表方面，一年內到期的短期債務僅約58億元，而一至兩年內到期佔約176億元。雖然還款未到「火燒眼眉」，短期償債壓力尚屬可控，惟在千億大計的龐大資本開支下，彭國邦亦強調：「我們在資本配置方面非常謹慎，尤其是在充滿挑戰的經濟環境下。」

太地近年透過出售非核心物業及車位累計套現逾600億元「回血」，包括出售位於邁阿密Brickell City Centre 購物中心及停車位等 。截至上半年，集團淨負債比率維持在14.8%的水平，對比其他大型地產商，防守力其實不俗。

彭國邦表示，集團不會為資產循環訂立固定目標，會按市場時機及估值決定出售安排，再將資金投放於太古坊及太古廣場等核心資產，而集團仍有部分非核心資產可供出售。

面對高息環境及市場挑戰，他指出一千億元投資計劃屬十年策略，集團會靈活調整項目時間表及發展階段，彭國邦續指：「在某些情況下，我們會將最初計劃在十年內進行的一些投資移至下一階段。」

內地投資近500億元人民幣　彭國邦笑稱「犯了大錯」

千億投資，重頭戲落在內地。集團自2022年起已投資近500億元人民幣，主要用於以零售為主導的大型綜合發展項目，業務正由投資階段邁向收成期。至2028年底，上海、北京、廣州、三亞及西安的七個大型項目將陸續落成，至2032年，內地總樓面面積將較目前增加一倍。

項目如期發展，惟內地經濟發展可說是不似預期。社會消費品零售總額今年首九個月累計按年僅增長1.1% ，5月份單月更一度出現負增長；截至今年9月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.14%，二手住宅價格環比下降0.26%，延續自2023年6月以來的下跌走勢。

彭國邦承認，近年樓市下行影響消費者信心及可支配收入，但集團透過高質素購物體驗、數碼元素、藝術文化活動及會員管理，繼續吸引人流及帶動銷售。

他以上海前灘太古里為例，指商場與品牌合作打造的「The Louis」（路易號）體驗零售項目，開幕逾15個月後，每日仍吸引約8萬至10萬人次，並帶動整個商場銷售額接近倍增。

此外，集團在上海的首個內地住宅項目「太古源」，銷售額接近200億元人民幣。對於會否繼續投資內地住宅市場，彭國邦給予肯定的答案，但他又笑言：「我們在上海犯了一個大錯，在曼谷也犯了一個大錯。我們犯的那個大錯是，我覺得我們可能找到了所有能找到的好地點。你要知道，一開始就選擇一個很難複製的東西，從來都不是好事。」

言下之意是，正因太地一開始就把住宅項目選址在最頂級的地段，令往後在物色同等質素的土地時「難以複製」。

而集團在上海的經驗顯示，只要產品合適、地段優越，市場仍然存在強勁需求。彭國邦指出，這次經驗令集團更有信心將太古品牌拓展至中國內地，但他強調：「我們必須確保選址在真正最好的地方，而且只會選擇一線城市。」

集團亦正研究中國房地產投資信託基金（C-REITs）的可行性。彭國邦表示，相關工具可為資產循環提供更多選擇，未來亦會留意跨境互聯互通安排的發展，評估如何透過不同渠道回收資本及提升回報。