長者生前立遺囑，說明遺下的房產用作慈善用途，但在法律制度下竟被抽重稅？上海一對老夫婦生前節衣縮食，累計已捐贈逾500萬人民幣（約589萬港元），救助了最少455名病童，而他們身故前立下具法律效力的公證遺囑，死後安排將名下唯一的自住物業捐予慈善基金會，指定全數變賣，再把款項用於救助患先天性心臟病的基層病童。

該對夫婦先後離世，慈善機構落實其遺願時，卻因法規所限，無法直接代售物業，必須先以繼承方式過戶至基金會名下，才能安排變賣，惟此舉將被定性為企業處置資產，一旦將物業變賣，就需繳納土地增值稅及企業所得稅等，各類稅費疊加起來，大概等於物業總市價近七成。原本價值逾300萬人民幣（逾354萬港元）的房產，恐被抽走逾200萬人民幣（逾236萬港元）巨額稅款，令病童的救命錢流入庫房。

老夫婦節衣縮食捐逾¥500萬　立遺囑捐住宅救病童

據內地媒體《新聞坊》報道，這對畢生奉獻慈善的長者為杜英榮與陸蘇英夫婦，生前居於上海徐匯區長橋街道，一生無兒無女。夫婦日常生活極其簡樸，數十年來省吃儉用，累計捐贈逾500萬人民幣，向最少455名患先天性心臟病貧困病童提供援助。而早在2018年，2人經審慎考慮後立下公證遺囑，決定身故後將所有資產全數捐出，指明救助來自貧困家庭的先天性心臟病的基層兒童，並委託上海市華僑事業發展基金會擔任遺產受託人。

為確保老夫婦的遺願可落實，公證機構當時特意為2人擬定「死後生效委託書」，原意是由基金會作為代理人直接變賣房產，所得款項由公證處託管，再專款專用全額撥往病童醫療項目。

2018年6月，丈夫杜英榮離世；至2025年8月，91歲高齡的妻子陸蘇英亦告辭世。老夫婦身故後留下現金逾100萬人民幣（逾118萬港元），以及1套面積約40多平方米（約430多平方呎）、市值約300多萬人民幣（約354萬港元）的物業。老夫婦的存款已順利完成提存手續，可隨時用於救治病童，但該套自住物業卻難以立即變賣套現。

代理出售遭拒　物業過戶基金會需徵七成稅

2026年初，華僑基金會代表持全套公證遺囑及委託文件前往不動產登記部門（相當於香港土地註冊處），準備將物業放盤變賣。惟不動產登記部門依據《中華人民共和國民法典》第1121條及上海地方登記操作規範指出，物業產權人離世後，受託機構不可直接以代理人身份代售，物業必須先完成確權與繼承程序，將產權變更登記至新權利人名下，方可對外辦理買賣過戶。

這項行政程序意味着，房屋必須先從死者名下過戶至受託的慈善基金會，但物業產權一旦登記至法人機構名下，後續處置便自動脫離「個人轉讓二手住宅」的稅收優惠範疇，必須嚴格比照企業處置不動產的標準計稅。在土地增值稅（最高階梯稅率達60%）、25%企業所得稅及相關附加稅費層層疊加下，綜合稅費將佔房屋總售價近七成。若按該套物業市價約300多萬人民幣推算，賣出後需繳付稅費逾200萬人民幣，最終能撥作病童救命錢的善款所剩無幾。

專家促設免稅綠色通道　釐清死後委託法律效力

善心遺產變現受阻，而且需抽重稅，有關情況引發內地法學界與稅務專家廣泛探討。上海財經大學公共政策與治理研究院院長田志偉指出，問題癥結在於現有稅法體系內，未有就公益遺贈設立專門綠色通道，他建議當局應盡快建立「公益機構處置免稅名單」，只要是獲得民政部門認定、規範運作的慈善機構，在處置純受贈的公益資產時，應全數免徵土地增值稅與企業所得稅，確保民間善款全額用於受助群體。

當局應盡快建立「公益機構處置免稅名單」，以確保民間善款全額用於受助群體。

上海交通大學凱原法學院副教授李貝則從民事法理分析，依據《民法典》第174條規定，委託代理若特別約定「不因委託人死亡而終止」，委託書在當事人身故後依然具備完整法律效力，登記部門理應認可並開通代理出售通道。

多名內地法律界人士指出，本案本質屬於死後生效的公益信託委託代理，目前行政登記部門單一依賴「繼承過戶」機制，需要稅務、自然資源及民政部門跨部門協商，盡快推出對接指引，避免民間的善心因欠缺執行細則而受挫。