【差餉租值重估】高鐵、港珠澳大橋通車 西九、東涌變天老店離場

撰文:黃靜薇 王潔恩
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高鐵及港珠澳大橋於去年相繼通車,市場普遍預期「一鐵一橋」可刺激本港零售及旅遊業。根據差估署最新估算,所有非住宅單位的差餉租值平均升幅2.8%,《香港01》抽查高鐵西九龍站及東涌站附近的店舖,發現東涌站店舖租值勁升5.06%至15.2%。
東涌區內有扎根六年的酸辣粉小店,租值增幅多達一成。其負責人指出,即使大橋通車後,生意仍然以街坊、學生為主,遊客只會跟隨旅行團到大型商場購物,甚少光顧他們,惟業主已明言,今次的加租幅度會較往大。
亦有在西九經營數十載、販賣自家製越式法包的小店負責人說,帶着大小行李的遊客只會到尖沙咀掃貨,不會幫襯小區,但業主仍繼續加租,「做唔住就唔做,我都夠歲數拎高齡津貼嘞!」

港珠澳大橋通車後,東涌區內遊客激增,帶動了東涌舖位及住宅單位的租值。(資料圖片)

差估署根據去年10月1日租值,重估新一年度的應課差餉租值。全港約329萬個工商住物業的業主,今日起將收到2019/20年度最新差餉及地租通知書。

差估署表示,所有非住宅單位的差餉租值平均升幅2.8%,當中以舖位及商業單位的升幅最少,僅1.4%,但相比去年0.8%略為上升。

東涌店舖租值最高升856%

至於去年10月通車的港珠澳大橋,通車初期到訪東涌的旅客人流如鯽,區內商場、食肆都被遊客佔據,一度掃清店舖食物及日用品。記者抽查部份東涌店舖租值,與去年度相比,租金升幅由5.06%至15.2%不等。

位於往返大橋香港口岸巴士站對出的萬寧,自通車後經常要大排長龍,店門外更曾放置鐵馬維持秩序。根據最新的差餉租值顯示,萬寧舖位的租值由253萬元增至291萬元,增幅達15.2%,是區內租值增幅最強勁的商舖。

位於往返大橋香港口岸巴士站對出的萬寧,自通車後經常要大排長龍,根據最新的差餉租值顯示,其舖位的租值由253萬元增至291萬元,增幅達15.2%。(資料圖片)
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大橋通車後「旺丁不旺才」

不過,並不是每間店鋪都客似雲來。在區內富東商場扎根6年、經營重慶酸辣粉的負責人羅小姐指出,雖然人流稍增,但生意仍然以街坊、學生為主,遊客生意僅佔一至兩成,她直言:「落車嗰頭就多人,佢哋好少行嚟呢邊。」她又指自通車後,訪港內地客以旅遊團為主,他們只會根據旅行社安排的地點遊玩,無助帶動生意。

店主羅小姐指出,業主已明言,今年加租的幅度可能較往年多。(王潔恩攝)
羅小姐在富東商場經營重慶酸辣粉約6年,她坦言,大橋通車仍難以帶旺生意。(鄧穎韜攝)

業主表明加租幅度較往年多

大橋不能為小店帶來商機,卻隨時為它們帶來危機。根據最新差餉租值顯示,羅小姐的店舖租值增幅已升達10.4%。她指出,現時食肆愈開愈多,競爭激烈,附近的商店已不斷轉手,其店舖今年五月將要再與業主續約,惟業主已明言,今年加租的幅度可能較往年多,確實金額仍有待商討,「希望唔好加咁犀利,好吃力,始終都係街坊生意」。

雷小姐在東涌居住約10年,她指出,昔日小店逐漸消失。(鄧穎韜攝)

東涌居民:去到邊都係連鎖店

雷小姐在東涌居住了約10年,見證了昔日小店逐漸流失,她說:「電器店、小型食肆已經無咗,好可惜,去到邊都係連鎖店。」她坦言,遊客增加不單令舖租上升,就連區內物價亦被拉高,不少旅客「逼滿」食肆,影響居民生活。居於逸東邨的何先生擔心,人流上升令區內小店數目大減,若全部變成連鎖店,物價將會大增,居民或難以負擔。

高鐵去年通車後,吸引更多內地客來港消費,但對小區老店而言,生意無特別增加。(黃靜薇攝)

高鐵無帶動人流 業主看準地段升值再加租

69歲范伯伯在佐敦文苑街一隅,經營「添記」賣的越南法包深受海外旅客及港人歡迎。他憶述自九十年代起,頂替上手老店主後一晃便是廿年光陰。他笑指高鐵通車前,曾期望過會帶動人流,「個個都有希望,但希望唔現實囉。」

他續指高鐵去年通車後,非但沒有吸引旅客,人流更比從前少、食肆生意更難做,「無咗三千個地盤工日日嚟食飯!」

小店業主勁加七成租金 

位於佐敦渡船角的「八文樓」已逾50年歷史,范伯伯在這裏待了四分之一個世紀,亦見證這片地區變天,「啲餐廳每年可以轉二、三次!」他補充,轉得如此頻密不外乎無人流、加租兩個原因。

他指乘坐高鐵來港的內地客,甫到埗只會轉往廣東道購物,不會特意徒步十多分鐘前往這個小區,但「高鐵效應」帶旺附近的租金、樓價,以他的店舖為例,業主每次續租都會加租兩成至兩成半,「所以我每年啲法包都會加價一、兩蚊,有乜計?」

高鐵去年通車後,吸引更多內地客來港消費。(資料圖片)

范伯伯店面小巧,只有三張椅子,但堅持食物每日人手製作。他慨嘆手製食物花功夫,定價卻不能太高,以免客源流失,如因布拉腸粉而遠近馳名的「堂記腸粉」,老闆靠腸粉獨沽一味,僅70呎的舖面,月租達5萬元,業主仍加租七成,「60歲人企喺度拉,當你拉200碟,一碟30蚊,一晚只係賺6000蚊,你畀得伙計人工、水電,再加租七成,點做?」

店主:做唔住就唔做 拎長者高齡津貼

根據最新的差餉租值顯示,雖然添記的租值並無增幅,但范伯伯直言,已估計業主在年尾會再加租,「隔籬舖已經加咗嘞!」若租金一直上升,他亦打算結束營業退休,「無乜驚做唔做得住,做唔住就唔做,我都拎到長者高齡津貼㗎嘞!如果又搬舖,放成百萬裝修,唔係咁易回到本㗎。」

德福麵飽餅店屹立文蔚街18載,負責人劉先生認同高鐵通車後,並無增加人流,但業主每幾年加租一次,租金已累升近倍,惟生意門可羅雀,難以維持生意。他坦言已打定輸數,考慮結束營業,「最多咪出去打返工,呢行都好靜」。

分析:租值升最影響民生小店

中原工商舖部董事總經理潘志指高鐵、港珠澳大橋通車後,帶旺附近區域的租值,亦令租金水漲船高,無疑對民生小店的衝擊最大,「好似以前羅素街、西洋菜南街等,剪頭髮、書店都因加租而搬去二、三線街道,由超級品牌進駐。」他預計一鐵一橋效應仍會持續,因遊客人次增加,對本港零售業務有利好因素,店舖租值亦會上升。