債務水平備受市場關注的新世界發展（0017）今日（30日）公布截至今年6月底的全年業績。累非現金虧損，全年勁蝕281億元！「天價」虧損背後，源自機場航天城項目「11 SKIES」進行了183億元的重大減值，以及94億元的物業發展及其他減值。

業績報表同時寫道，於9月集團就11 SKIES項目之合約安排與香港機場管理局（「機管局」）訂立終止契據。根據終止契據，集團將向機管局支付現金補償，有關款項將以內部財務資源支付。終止事項減少本集團就該項目之未來財務承擔，且不會於預測期間內對本集團之財務狀況造成重大不利影響。

交還資產兼補償逾30億

據機管局新聞稿，根據協議，該項目的相關合約安排將提前終止，新世界發展全資擁有的附屬公司—樂斯有限公司將交回相關租約，而與該項目相關的資產，包括三幢辦公大樓及娛樂樞紐，將無償轉移予機管局。除轉移相關資產外，新世界發展將向機管局支付超過30億港元，當中包含現金及現金等價物。

有關租約將於2027年4月1日起終止。機管局將全面主導該項目的業務發展及管理工作。

11 SKIES為機場大型商業項目，原址地皮由香港機管局持有，新世界發展屬於項目的發展商兼融資興建者，原定由旗下 K11 負責營運。項目投資額高達200億元，核心主體的商場部分面積約 266 萬平方呎，佔總面積高達 70%；體驗式娛樂設施則佔總面積 15%；其餘 15% 面積則為寫字樓用途，由 3 幢大樓組成，佔地約 57 萬平方呎。

「斷臂止血」 700 億天價租金

11 SKIES項目投資額高達200億元，硬件部份已完成，新世界今次「壯士斷臂」，賬面上需要大額撇賬，相信是為「止血」，減少之後長期的財政負擔。

事緣，項目背後有極為沉重的租金承諾。根據雙方簽訂的航天城發展合約，新世界雖取得 11 SKIES 的長遠營運權，但條件是自 2028 年起，每年必須向機管局繳付高達 18 億港元的「最低保證租金」，或按項目年總收入的 30% （以較高者為準），租期一直持續至 2066 年。換言之，長達 38 年的租期內，新世界累計需支付的租金最少高達 702 億港元。

近年本港消費模式劇變，港人北上消費成風，加上訪港旅客消費力及習慣轉變，航天城這類超大型項目的招商進度與投資回報率大受考驗。在高息和高負債雙重夾擊下，這筆每年 18 億元的硬性開支，對於陷入財困的新世界來說，無異於「無底深潭」。

八年前寄予厚望　今商場形同「死場」

回顧整個項目的前世今生，新世界前行政總裁鄭志剛是發展 11 SKIES 的主要推手 。2018 年中港經濟形勢大好、息口低水時，新世界力壓各大財團，以總投資額 200 億港元奪得香港機場航天城的DBO合約，一手包辦設計（Design）、建造（Build）及營運（Operate），打造一座總樓面面積達 380 萬平方呎的超級巨無霸。鄭志剛更曾盛讚，11 SKIES 將成為全面結合零售、娛樂、醫養與財富管理的完善生態圈，服務範圍直接輻射整個大灣區。

然而，項目主體雖然已於 2025 年分階段落成，即使機場二號客運大樓（T2）已於 2026 年 5 月 27 日正式啟用，11 SKIES 亦未見明顯的招租舉動，今年5月有記者走訪過，11 SKIES現場絕大部份舖位空置，部份區域以欄杆圍封，商場形同「死場」。

另一邊廂，新世界近年陷入財困，身負過千億元債務，屢傳洽談外部注資，集團想放下 11 SKIES 這個包袱，早有跡可尋。為紓緩財務壓力，集團近期亦動作頻頻，日前除了分拆上海 K11 相關物業並以房地產投資信託基金（REITs）形式上市外，市場亦傳出新世界將出售旗下尖沙咀凱悅酒店的一半股權。

機管局︰引入適合不同年齡層的創新娛樂體驗

至於「接盤」的機管局，隨着全面接管 11 SKIES 的零售、餐飲及娛樂部分，未來如何處置這個大型項目備受市場矚目。先前機管局執行長林天福被問及如何應對 11 SKIES 空置率高企時曾回應指，11 SKIES 原本預計在 2028 年才全面開放，因此目前「空置率高」的說法並不準確。

機管局最新稱，機管局將以嶄新模式全速推進SKYTOPIA的娛樂樞紐項目，發展爲獨一無二的熱點，對接SKYTOPIA整體策略目標。

該項目未來將聚焦引入適合不同年齡層的創新娛樂體驗、多元化餐飲選擇，以及全方位消費體驗，與SKYTOPIA其他設施相輔相成，共同構建一個生態圈，包括在亞洲國際博覽館興建可容納20,000人的世界級表演場館、提供約500個泊位的全港最大遊艇港灣、水上休閒活動區、藝術展覽及倉儲設施、設有休閒設施的海濱長廊，以及連接SKYTOPIA與港珠澳大橋香港口岸及東涌港鐵站的自動化運輸系統。

機管局主席林天福表示：「我們對該項目前景充滿信心。這不會是另一個傳統購物中心。該項目的規模非常適合發展大型娛樂及體驗設施，並非一般香港室內場地可以提供，將成為獨一無二的娛樂樞紐，亦是SKYTOPIA的核心設施。SKYTOPIA的亮點不僅來自耀眼的硬件，我們深信成功關鍵在於其軟件，包括娛樂內容、文化，以及具吸引力的整體體驗。SKYTOPIA代表一種嶄新的機場發展模式，透過商業發展吸引旅客把香港的娛樂體驗加入行程，特意經香港轉機，從而到帶動機場的航空交通。」

機管局行政總裁張李佳蕙表示：「機管局與新世界發展自2018年開始成爲合作夥伴，聯手發展這項目，我們衷心感謝新世界為項目發展作出的貢獻。雙方現在達成的協議，同時兼顧到履行合約責任與及為重新啓動該項目提供穩固基礎。我們接收的物業資產質素優良，並已具備出租條件。一直以來，香港國際機場亮麗的商務營運成績和經驗有目共睹。我們的團隊不斷創新，在各方面為旅客提供超凡體驗。我們以此為基礎，成立專責附屬公司，組建專業團隊負責該項目發展，目標是在全球招攬頂尖娛樂營運商及商業夥伴，並配合SKYTOPIA其他主要項目，於2028／29年起陸續投入營運。」