【領展／領展業績／派息／T.O.P／海濱匯】領展房產基金（0823）公布2026/27年度中期業績，每基金單位分派維持1.27元水平，公司股價全日逆市升逾3%。

上半財年續租租金按年「見負」，領展香港租賃董事總經理霍業生坦言，受過去簽下的高價舊約拖累，明年收入料依然受壓，需多一年調整才望轉正。另一邊廂，零售業生態改變，為應對挑戰，領展積極增加餐飲及體驗式消費租戶抗衡電商，同時貫徹「回歸基本」策略沽出中港非核心資產，更預告下半財年將再斥最多20億港元回購以提升回報。

香港租金續約仍錄負增長　需多一年消化「高價舊約」

上半財年領展香港零售物業續租租金調整率錄得負7.5%，但租戶銷售額按年回穩，第二季更錄得正增長。

對於市場關注租金何時能真正扭轉負增長，領展執董兼首席投資總裁宋俊彥表示，香港零售銷售整體趨勢令人鼓舞，他指出，餐飲業務表現相對理想，佔領展收入接近一半，但部分一般零售及家居用品類別仍面對較大挑戰。

香港租務董事總經理霍業生補充，主要由於大量租約在2024年度租金偏高時簽署，一般租賃期為3年，仍需時間消化舊約，「我哋需要多一年時間去將過去一啲簽落、對比而家市價較高嘅租約調整，可能畀多一年時間我哋會更加好，正增長會出現返。」

霍業生維持今個財年中至高單位的續租租金調整率負增長的預測。至於2027年租務前景，他坦言，現時市場租金與去年水平接近，但由於過往數年租金續約一直錄得負增長，舊租約仍需逐步調整，預期明年整體收入仍有壓力。

應對電商衝擊　 增餐飲及體驗消費

另一邊廂，面對電商平台持續擴張，例如京東近年積極進軍香港實體零售市場，市場關注會否對傳統商場構成衝擊。霍業生回應指，京東旗下佳寶目前已是領展其中一個大型租戶，在領展旗下商場開設超過10間店舖，反映電商企業除了發展網上業務，亦正增加實體店布局。

他指出，領展自疫情以來一直調整租戶組合，增加體驗式消費及服務型租戶，以減低電商對傳統零售的衝擊。其中，領展旗下商場的自提點數目，與2019年相比已增加超過一倍，餐飲商戶數目亦較2019年增加接近一倍。

除了增加餐飲及自提點，領展亦引入更多健身中心、中醫診所等服務型商戶，並拓展內地、日本、韓國及新加坡品牌的租戶來源，涵蓋餐飲、零售及娛樂等不同業態。因此霍業生認為電商的確改變消費模式，但實體店仍有其存在價值，商場需要透過調整租戶組合及空間用途，迎合消費者不同需要。

沽非核心資產　下財年擬回購最多20億

領展近期宣布以11億元人民幣出售5項中國內地物流資產，以及以23億港元出售旺角彌敦道700號物業。

宋俊彥解釋，領展今年初已提出「回歸基本」（Back to Basics）策略，重新聚焦亞洲購物商場及停車場業務，因此會檢視非核心資產是否仍符合公司的核心能力及長遠發展方向。他更強調內地物流資產作價僅較估值折讓約3.4%，屬合理水平。

宋俊彥又指出，香港寫字樓市場及零售物業市場的流動性均開始改善，近期估值跌勢亦有趨於平穩的跡象，逐步吸引買家重新入市。

至於未來資本配置，執董兼首席財務總裁黃國祥表示，上半財年已動用約15億港元進行基金單位回購，並預告下半財年將繼續投放10億至20億港元作回購，以提升單位持有人回報。

他亦指出，利率及電費是公司需要密切關注的外在成本風險。雖然領展約四成借貸為浮息，但若利率上升，仍會增加融資成本。資料顯示，截至9月底，領展最新債務總額為550億港元，淨負債比率23.3%，平均總借貸成本按年由3.22%微升至3.29%。

大租戶摩通將遷出海濱匯　 領展︰對招租有信心

就摩根大通（JPMorgan）即將遷出領展旗下「海濱匯」（佔地27萬方呎）的消息，霍業生回應指，該行預計於2028年9月底租約屆滿後，至10月才正式遷出，距離實際離場仍有約兩年時間。

他強調，「海濱匯」現時出租率高達99.8%，在全港商廈市場中實屬罕見。對於未來的招租前景，他充滿信心地表示：「我相信以我哋團隊嘅能力，過去做到，嚟緊都會做得返。」