放寬按保一周年|納米單位落成量七年勁增11倍 惟樓價升幅遜大市

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本港樓價高踞不下,過往小市民為借盡九成按揭,只能揀選400萬元以下物業上車,而發展商亦「將貨就價」將單位愈劏愈細,致令過去七年納米單位落成量呈幾何級増長。不過,隨去年政府放寬首次置業按揭保險的樓價上限(俗稱林鄭PLAN),800萬元以下物業也可借九成按揭,納米盤的「優勢」驟減,吸引力大不如前,樓價升幅遜於大市,而近期主打納米戶型的新盤銷情亦見放緩。

去年納米戶落成量近千伙

綜合差估署及美聯物業數字,過去七年細單位落成量持續增加,A類單位(實用面積少於約430平方呎或以下)的私樓落成量由2013年的1,423個升至2019年6,622個,升幅有逾3.6倍。當中,實用面積少於215平方呎的「納米」單位增幅更驚人,自2013年起的81個増至2019年的982個,七年增幅達11倍。 當中,又以屯門區新落成的納米單位數量稱冠,佔276伙。

納米樓落成量增幅雖然驚人,不過承接力不足,再加上政府去年10月放寬首置按的門檻,市民可負擔的物業不再局限於400萬以下的單位,納米單位的需求進一步減弱。

例如由本地投資者盧華家族發展的佐敦AVA 62,今年暫錄得6宗二手成交,4宗均需要蝕讓。4宗的面積介乎173至253平方呎,帳面蝕讓幅度由4%至21%不等。其餘兩宗帳面有賺,惟賺幅亦不足一成,扣除雜費僅平手或微蝕離場。

需求減弱 轉手蝕讓比例高

其中,蝕幅最勁為中低層C室,173平方呎,2015年底以391萬買入,本月以310萬元沽出,五年帳蝕逾兩成。至於同系的長沙灣AVA 61 三年前開售,SSD期剛解封即錄蝕讓,有中層C室,2017年8月以343萬元入市,上月以355萬元沽出,帳面僅賺12萬元,扣除釐印費雜費等料需微蝕。

又如佐敦單幢盤匯萃,近兩年僅錄兩宗二手成交,均要損手離場。近期有高層A室,面積219平方呎,以478萬元易手,實用呎價21,826元。原業主於五年前以598.9萬元一手買入,現帳蝕約120萬元,貶值20%。

而提供逾千伙的納米盤紅磡環海‧東岸,今年暫錄逾百宗二手買賣,惟當中只有4宗的帳面賺幅多於三成。早前有高層E室,241平方呎,本月以508萬元沽出,較五年前購入價516萬元,帳面蝕8萬元。

納米新盤銷情相對緩慢

新盤方面,主打200餘平方呎或以下的單幢新盤,去貨速度亦較「大盤」遜色,如面積介乎262至340平方呎的大角咀傲寓,今年9月中下旬推出首批50伙,至今暫沽16伙,佔可售單位僅三成;又如長沙灣海珀,主打面積283至474平方呎的細戶,9月份推售首批50伙,至今暫沽出34伙或68%。

反觀今年年中推出的大型項目如日出康城SEA TO SKY、及至近月的大圍站柏傲莊,均是主打兩至三房戶型,去貨速度快,每輪推售300多伙均錄即日沽清成績。

據美聯物業資料,截至10月14日,年內登場的全新盤中,實用面積逾300至500平方呎的單位,售出率達73.6%,為各類單位類別中最高,總數4,458伙,售出3,280伙。其次為500至700平方呎單位,售出率為68.3%;面積300平方呎或以下的納米戶,售出率為55.9%。

400餘呎一、兩房將成主流

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,市場對納米樓的需求下降,納米樓樓價由過往跑贏大市到「跟到大市,甚或比大市落後小小」,市埸開始轉移對400餘平方呎的一、兩房單位需求增加。

他續指,約300至500平方呎的細單位需求非常大,今年共售出4,700伙,佔整體一手單位的四成半,納米樓則佔不足一成半,「我相信黎梗(細單位)仍然係主流,發展商起樓時都會以呢類型單位佔比較大。」



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