政府早前公布《長遠房屋策略》2026年周年進度報告，推算下一個10年期總房屋需求為41.93萬伙，因此供應目標訂立為42萬伙，究竟未來公私營房屋會為香港樓市帶來什麼變化？今集《財策相對論》我們邀請到經濟學者葉秀亮教授分享他的看法。

倡長遠可售資助房屋及出租公屋比例為80:20

葉秀亮認為，長遠而言香港公營房屋結構比例，應訂定為八成屬可售資助房屋，兩成則屬出租公屋。而長遠房屋策略當中，未來五年預計提供19.6萬伙公營房屋，十年下來累計提供約30萬伙，加上私營房屋的12萬伙，總供應量達42萬伙。他指出，若以每戶3至4人計算，單是30萬伙公營房屋就能解決90萬至120萬市民的居住需求。

他又認為，政府未來應逐步放寬，無論是透過居屋、綠置居等資助計劃的申請資格與收入限制，目標是要讓八成香港市民可以用合理價格買入可售公營房屋。

如重啟公屋租置計劃　定價應為成本價

葉秀亮認為，目前在已推出「租置計劃」的39條屋邨中，累計已有逾八成租戶認購自置其單位，反映計劃極受基層租戶歡迎。又指日後完成研究後，如要重啟「租置計劃」，新公屋單位售價需要定於90多萬元或貼近新建公屋成本，才是合理且可行。又指應以建築成本為基準，坦言以往一、二折的定價是浪費公帑。另一方面，政府可以將收回的資金用於興建更多公屋，認為可以帶來合理收益，用以支持北部都會區等大型基礎建設。

全面撤辣加劇內地客炒樓

至於私樓市場方面，葉秀亮指出，早前政府全面「撤辣」，被地產業界利用，最終令大批內地買家來港入市，托高了樓市成交量與價格。而且將400萬元或以下物業的印花稅門檻降至100元的政策措施，也令400萬元以下市場出現不少短期「摸貨」轉售的情況，最終出現炒家在短期內套現獲利個案，忽視高位接貨的真實買家。

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