賣地計劃|赤柱、啟德地估值達200億 分析:跌市推貴重地存風險

撰文:蔡偉南
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樓市氣氛疲弱,無阻政府推出貴重住宅地皮。發展局今日(29日)公布第三季度(2022年10月至12月),推出3幢住宅官地,其中兩幅地皮估值各達約200億元。

下季賣地計劃最矚目的地皮為赤柱環角道地皮,地盤面積約26萬平方呎,預計可建樓面高達約47.9萬平方呎。市場預計該地皮每呎樓面地價約2.5萬至4.3萬元,即估值高達119億至206億元,較今年2月份的估值上限回落4.4%。

至於另一幅百億級地皮為鄰近宋皇臺站的啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤,地盤面積約17.25萬平方呎,可建樓面約138萬平方呎,預計每呎樓面地價約1.05萬至1.4萬元,即估值高達145億至193億元,較2月份估值下滑7%至16%。

料發展商競投啟德地 出價不會進取

對於兩幅大額地皮即將推出,華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示,目前樓市處於跌勢,政府推出此類貴重地皮,面對一定風險,尤其赤柱環角道地皮,未來定位料為超級豪宅,不過,受疫情影響,香港尚未通關,內地購買力未能來港,豪宅市場未明朗。他預計每呎樓面地價可達3萬至3.2萬元,日後每呎可賣4萬至5萬元。

此外,下季再推啟德大型住宅地,梁沛泓表示,雖然二手樓市況欠佳,但多家本地發展商在啟德區內已持有不少項目,即使發展商未必會以進取價投地,料依然會參與競投「托一托個價」。

【第三季度推出住宅地】

推地速度較預期慢 2025年或現供應斷層

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒形容,新一季賣地計劃「沒有驚喜」,政府推官地速度較預期慢,整體房屋供應仍然依賴私人發展。他認為,香港房屋供應量在2025年前尚可接受,但現時賣地反映2025年後的一手供應狀況,而2025年後的兩至三年,市場住宅供應量或會暫時性供應斷層,因屆時「北部都會區」及「明日大嶼」等大型規劃的房屋供應仍未到位。

他續指,以香港現時樓市市況,發展商投地出價取態料會較為保守,他對於本財年推出用地能否全順利賣出,表示不太樂觀。而現時商業物業在租務及買賣方面的市況比住宅市場更為遜色,他不排除季內推出的商業項目,也有流標風險。

三幅均屬改劃地 反映政府「彈藥」緊張

團結香港基金土地及房屋研究員梁躍昊則表示,今季推出的三幅官地均屬於改劃地,當中赤柱及啟德地皮更是在未完成改劃程序之下隨即推出,反映政府手上的「彈藥」非常緊張。再者目前啟德只剩下三幅未出售的住宅用地,其作為近年土地供應重鎮的日子亦即將告終。

與此同時,梁躍昊指,其他位於新界的新發展區内的私人住宅土地,尚未開始交付,因此有必要加快相關程序,以避免出現供應斷層。