施政報告|賣地收入勢瀉八成 專家預警︰已陷惡性循環 前景呆滯

撰文:黃祐樺
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本地樓市市況疲弱,發展商入標投地較低,競投出價也相當保守。2023/24年財政年度,政府合共推出3幅官地,當中只有2幅成功批出,涉及約70億元。如連同補地價收益計算,估計亦只有約156億元,僅佔全年目標850億元約18%,表現強差人意,而與2022/23年度全年賣地收入711億元比較,按年勢大幅下挫78%。

資深測量師張翹楚認為,目前賣地市場呆滯,並已陷入惡性循環,直言若果本財年(直至明年3月底)的地價收入可達全年目樓30%,表現已經「好叻」。

兩幅官地僅佔1900伙、佔全年目標比率低至14.9%

綜合本財年首三季暫時住宅供應情況,至今合共提供10,150伙,接近全年目標12,900伙的8成。若單計本財年批出的2幅住宅地計,合共最多可提供逾1,900伙,僅佔全年目標的14.9%,反映大量的住宅供應並非來自政府。

會德豐每呎7071元奪堅尼地城地 過去21年最平

本財年成功批出的兩幅官地,包括今年7月以17.2億元批出的堅尼地城西寧街與域多利道交界市區住宅地,由會德豐地產奪得,項目預計發展中小型單位,提供約500至600伙。以純住宅計最高可建樓面面積243,264平方呎計劃,每呎樓面地價7,071元,較去年11月同地皮平25.5%,創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。

信置財團53.5億奪近百萬呎啟德地 涉1325伙

另一幅為啟德第2A區2號地盤及3號地盤,於今年9月以53.5億批出,預計提供約1,325伙單位。該幅住宅地由信置(0083)夥拍中海外(0688)、鷹君(0041)及華人置業(0127)合夥的財團投得,以項目總樓面面積99.23萬平方呎,每呎樓面地價約5,392元。

粉嶺北。(發展局圖片)

荃灣油柑頭首置地流標

至於「港人首次置業」項目、位於荃灣油柑頭的住宅地皮於今年8月截標, 最高樓面面積104.63萬平方呎,估值介乎約23億元至41.9億元。不過,當時僅接獲一份標書,最終流標收場,而該地皮亦交由房協承接發展,或未能計入私樓供應之中。

財政司陳茂波早前提及地價收入,本財年至今共錄約156億元,反映扣除兩幅住宅官地共約70億元的地價收入後,其餘有多達約86億元的補地價收入。翻查資料,在今年9月份,有市場消息指出,新世界(0017)粉嶺北項目採用標準金額補地價方式完成程序,涉及補地價金額約35億元,即每呎補價約3,100元,為本財年涉資較大個案。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚。

泓亮張翹楚:賣地市前景呆滯 若全年收入達目標三成已「好叻」

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,目前賣地市場前景比較呆滯,目前賣地收入連同補地價收益計算,亦僅佔全年目標850億元約18%,形容若到下年三月今年財季結束時,可以達到做全年目標的30%,表現已經「好叻」,故預期土地財政收入將會有一個較大的落差。另政府今年未有推出商業地,他認為金鐘廊商業地稀有,即使較安達臣道或旺角商業地每呎樓面地價高三倍亦不過1萬元,故可待市場好轉時再推。

至於,即使新一份施政報告會有樓市辣招調整出台,亦只會有三個月的火花槍口期,對一二手成交有一個間接刺激作用,料會先刺激樓市交投再到樓價。另外,他又表示,樓價亦會反映發展商如何看待地價。由於目前發展商手上亦有不少貨尾,已經造成延後銷售的情況,不排除樓價之後會更低,故變相出手買地亦會更平。

賣地市場陷惡性循環 料需待年尾聯儲局議息結果

他又指,目前賣地市場已陷入惡性循環。 他解釋,「政府賣地平咗,補地價期望又會平咗,補地價平咗,咁個惡性循環又會返去個地價又平咗。」他又指,發展商若手上有貨的話,投地取態亦會較為觀望,會先傾向選擇政府地,多於成本較高、手續繁複的補地價地皮或強拍項目,同時亦會期望補地價會再平一點。

他預料,目前發展商將會以清庫存為主,相信要等待11、12月聯儲局議息結果,以及希望下年美國大選前息口可以緩和,方會對個物業及土地市場有正面影響。

可「招商引資」吸引內地或海外投資者

雖然政府暫時只推出3幅官地,但張翹楚不認為是刻意減少地皮數量,市場是否有足夠購買力亦十分重要。他認為未來香港北部都會區、明日大嶼等大型發展項目,將有大量新土地供應,認為可透過「招商引資」吸引內地或海外投資者參與發展,既可以不需單靠本地某幾間大型發展商,亦可減少市場局限性。

明日大嶼等大型發展項目。