新劏房大王呂宇健倡設機制監管　擁1700個劏房、一年收租3000萬

雖然樓價持續下跌，惟本港住屋問題依然未解決。去年10月份政府於《施政報告》內提出成立「解決劣質劏房問題工作組」，以取締劣質劏房。在港經營約1,700個劏房租務、人稱Ken Sir的物業投資者呂宇健接受《香港01》專訪，他認同政府有意取締劣質劏房的取態，惟認為當局需要建立發牌機制，以監管劏房市場。呂宇健同時又透露，目前管理多達約400個單位，當中已分間為多達1,700個「優質劏房」，每月產生的租金收入多達約300萬元，因此若政府訂立發牌機制，有利集團進一步制度化。

香港劏房市場一直存在不少樓宇結構、衛生安全等問題，部份業主為求取得高回報，單位盡量劏細，同時也未有提供合適設施。目前年約42歲的Ken Sir呂宇健，為本港少數營運逾千個劏房的私人投資者，他認為劏房租務是一個極具投資價值的市場，因此過去十多年一直擴展相關業務，目前已管理多達約400個單位，當中分間為多達1,700個「優質劏房」。

若設發牌機制、未來或可「搞上市」

呂宇健表示，該批分間房（優質劏房）實用面積普遍介乎130至200平方呎，呎租普遍40元，每年能夠創造高達逾3,000萬元的租金收入，不過目前已到達「樽頸位」，未來希望劏房市場可納入監管，相信屆時旗下劏房業務可能容易進行資本化，未來甚至可以「搞上市」。

自置、租用物業各佔一半　專攻「舊爛散」殘裝單位

Ken Sir大方拆解劏房租務當中的租金回報大法。他表示，旗下管理的單位，一半為自置物業，另一半為租用單位，租回來的單位，大多數都是由年老業主或發展商持有，單位持有多年一直在等待收購或正在進行收購，因此單位本身為「舊爛散」的殘裝單位，該類單位業主本身無力重新裝修。

因此Ken Sir便向部份業主提出長達10年的租約期，及後再為單位花費約30萬至50萬元進行裝修；而部份由發展商收購中的大廈單位，也會把單位向Ken Sir出租約三年。

傾向簽10年長租約、裝修費至少30萬　回本期最快兩年

他表示，由於與業主簽下長達10年的租約，因此當中會有條款讓他們與業主在每隔兩年時重新審視租金水平，以避免與市場水平偏差太大。又指普遍單位的每月每呎成本約20元，但翻新後再租出後，普遍呎租能夠高達40元，不過回本期依然需要大約兩至三年。

對於劏房業務如何賺錢，Ken Sir也大方分享當中的秘訣，他指出，他向業主租用舊樓單位，通常會向業主繳付「兩按一上」，即兩個月租金作按金、一個月租金作上期，合共三個月的租金；但單位翻新後出租時，又會向新租戶收取「兩按一上」，因此「按金對按金」互相抵銷。

「按金對按金」互相抵銷　單位入則全法「一劏四」

向業主租用單位後，會視乎單位大細，向有關當局入則，合法地分間為3個至4個劏房，基本上每個劏房的裝修費約10萬元，即一個單位總裝修費連入則費用，合共逾40萬元成本。

以上述個案計算，整個單位每月租金支出為1.3萬元，但分間為4個劏房後，月租可達2.6萬元，兩者相減後每年收入可達逾15萬元「租差」，意味只要約3年時間，租金收入就可抵銷裝修費成本。因此，簽下長達10年租約的單位，餘下7年租約期的租金將會成為「淨袋」的利潤。

若設立劏房發牌機制　劏房王國或資本化、「搞上市」

Ken Sir又透露，目前旗下劏房規模，每月可收租約300萬元，一年收入超過3,000萬元，認為如果劏房設立發牌機制「合法化」，他的劏房王國將可以資本化，未來甚至可以「搞上市」。他又指出，整個管理團隊有十多人，目前公司每月會新增約4至5個單位，並將該批單位重新裝修分間為20多個劏房，一年可新增300個分間房。

↓旺角通菜街唐樓劏房「一劏四」↓

甚少遇租霸　皆因以信用卡一炮過付清全數租金

不過租務市場不時會出現拖欠租金的「租霸」，面對欠租、拖租情況又如何應對呢？Ken Sir笑言他們甚少遇到租霸，皆因其優質劏房的租戶，全部均會一炮過付清全數租金。他指出，新租戶有意承租劏房時，他們會建議新租戶申請信用卡，以信用卡一筆過繳付租金，更可賺取迎新禮品，因此大部份租戶均使此類付款辦法。

他又指，這種建議租戶申請信用卡的做法，除了可避免被拖租的風險，更可以間接地透過信用卡公司量度、衡量租戶的財務狀況，「如連信用卡公司都不批，就會放棄該名租戶，直接不租了」。

「用別人的錢、用別人的Credit、賺取自己的租金」

Ken Sir坦言，這種賺「租差」的做法讓他能夠輕身上陣，迅速收取全年租金，以繳付裝修費用，直言「我都係用別人的錢、用別人的Credit、用別人的時間上班，去賺取自己的租金」。因此他指，旗下優質劏房的目標租戶，包括不少公務員、紀律部隊如消防員等，普遍都是一些收入較穩定的人士。

此外，他又指出，而且該類人士由於會在不定期遷往不同部門，而且更需要輪更通宵工作，舉例說有紀律部隊職員會被派往遠至落馬洲的偏遠地區工作，由於不想浪費交通時間，因此對偏遠地區的舊樓單位有一定需求。

↓石塘咀業昌大廈單位「一劏三」↓

劏房設電子鎖、煙霧感應器、Wifi等設施

旺角通菜街17號唐2樓為呂宇健旗下其中一個分間單位，面積700平方呎，單位「一劏四」，每個分間房面積約130至200平方呎。其中A室面積160平方呎，近月以每月約7,500元租出。

至於位於石塘咀山道4至16號業昌大廈3樓的單位，面積580平方呎，單位「一劏三」，當中兩個分間房面積約200平方呎，餘下一個分間房面積約130平方呎，月租介乎8,500至8,800元。該類劏房（分間房）設有電子鎖、煙霧感應器、Wifi等，水電費用則另行計算。