前領展場吸金力受質疑 新田圍商場買家現身解畫 揭翻新大計

撰文:林樂謙
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領展(0832)早年拆售旗下屋邨商場、 街巿及停車場,引來部分投資者購入,期望將物業翻新,變成收租的金蛋。不過,這條吸金方程式,近日卻受到質疑。沙田新田圍商場及柴灣興民商場,這兩個前領展商場,分別被指整體租金回報率奇低,及叫租過份進取致乏人問津。

翻查資料,上述商場由內地商人陳錦泰持有的順聯控股,於早年斥6.7億元掃入,至今起碼逾3年,卻被指遲遲未收成。記者抱住疑問,走進商場一探究竟,亦找來順聯副行政總裁及首席財務總監現身解畫,回應外界「死場」言論,並親述集團發展「商場加學校」模式的大計。

領展拆售旗下商場,早年吸引不少財團洽購,但轉手後卻不時引起「大走樣」、「狂加租」的風波,順聯集團於2017年以4.61億元購入的新田圍商場,亦不能倖免。近日就有傳媒報道指,新田圍商場2018年清走近九成舊有商戶後,至今未有新租戶進駐,現時整體租金回報率奇低,而興民商場則因舖位呎租叫價過份進取,乏人問津。

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新田圍商場有2間吉舖 本月開始翻新工程

倘大的商場,吸金能力受質疑,順聯首席財務總監陳家邦接受訪問時回應坊間指控,稱新田圍商場租金回報率僅0.02%並不準確,項目現時出租率逾五成。

新田圍商場位處沙田新田圍邨,樓高五層,4樓及5樓為商場部分。記者走訪現場,發現4樓被圍板封起了近一半位置,原有的休憩平台已荒廢,留出一條出入通道,同層正營業的商舖有超市、便利店、藥房及菜檔;5樓部分則有茶餐廳、診所、補習社、兩間老人院舍及社會服務中心,尚餘兩間待租的「吉舖」。有區內居民表示,商場圍封部分已被丟空多時,邨內購物選擇不多,想買餸最快可到附近的秦石商場,步行約十分鐘路程。

陳家邦指,「我們上月已制定圍封部分的翻新方案,預期本月進行裝修工程,分階段翻新休憩平台及商場走廊等位置,期望能吸引辦學團體進駐」。他續透露,5樓空置部分考慮引入街市營運商及理髮店。

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回應「狂加租」指控 興民商場出租率逾九成

另一被指是「死場」的柴灣興民商場,陳家邦透露整體出租率逾九成,有超市、便利店、餐廳、診所及麵包店,有1間吉舖,已承租商場大部分面積英育德中學(Invictus)則正在裝修。

值得一提,順聯同時持有另一前領展場香港仔田灣商場,物業共有5層,其中3層半面積已改裝成學校,引入了威雅小學(Wycombe Abbey School),去年9月已開學,餘下面積租予民生商舖,1樓有護理用品店、便利店及銀行櫃員機,有1間吉舖,而地下樓層的3個舖位則尚未租出,商場出租率逾八成。對於呎租叫價過份進取而無人問津的指控,陳家邦指︰「作為業主,如果狂加租令商戶無法負擔,對潛在租客及我們也沒有好處。」

順聯副行政總裁黃嘉俊(左)表示,有見田灣商場的「商場加學校」模式逐漸成形,集團未來會以「薈學坊」品牌複製到其他商場。右為首席財務總監陳家邦。(余俊亮攝)

「商場加學校」模式 租戶不會「話走就走」

不難發現,順聯的商場的吸金方程式,全有教育概念,原因之一是集團旗下九龍城商廈物業薈學坊,已引入多個補習社及興趣班經營者進駐,食髓知味,因而打算將三個商場打造成「教育城」。

陳家邦解釋,集團創辦人陳錦泰早年購入商場時,已計劃透過活化老舊的屋邨商場,重新以學校用途進行裝修,引入國外的辦學機構,為商場帶來人流及提升質素。他又認為,教育有最穩定的租金收入,選擇進駐的學校在同區收生,不會「話走就走」,而香港家長亦願意花費在小朋友的教育上,除了疫情期間學校及興趣班等須要關門,其餘時間生意皆非常好。

順聯副行政總裁黃嘉俊補充,本港教育需求殷切,除國際學校及正規學校外,亦有不少新的辦學團體有意進駐香港,有見田灣商場的「商場加學校」模式逐漸成形,集團未來會以「薈學坊」品牌複製到其他商場,物色符合此模式的項目進行收購,會選擇選址夠大、有明顯教育需求的地點,如教育中心商廈等,手頭上已收到一些推薦項目建議。

陳家邦解釋,集團創辦人陳錦泰早年購入商場時,已計劃透過活化老舊的屋邨商場,重新以學校用途進行裝修,引入國外的辦學機構。(01製圖)
黃嘉俊提到,為民生商場招租時,須留意當區人口及同類店舖的分佈等,揀選居民需要的商戶組合,如購買必需品的超市、便利店、凍肉店或菜檔等。(盧翊銘攝)

留約三至四成面積 租予民生店舖

引入辦學機構,可賺取穩定租金收入,但民生商場改造,也有限制。黃嘉俊指出,集團要平衡租客組合,除了佔地較大的學校外,每個商場預留約30至40%面積將租予民生店舖,包括食肆、超市、洗衣舖等,兼顧鄰近居民需要。不過,自去年6月起遇上社會事件及肺炎疫情,零售市況不景,商戶做生意信心大減,令招租過程更困難。

另一邊廂,黃嘉俊指,旗下商場及街舖在疫情期間,為中小型租戶提供減租和延遲交租等安排,教育及餐飲商戶減租幅度達五成。

他亦提到,為民生商場招租時,須留意當區人口及同類店舖的分佈等,揀選居民需要的商戶組合,除了購買必需品的超市、便利店、凍肉店或菜檔等,亦有意引入民生服務類如剪髮店、洗衣店及食肆等。不過,他以田灣商場為例,雖然有銀行承租舖位,但因人流限制只願意開放一部提款機,商場鄰近田灣街的食肆競爭大,故期望引入麵包店或小食店。