驗樓DIY|二手樓必驗5事項 廚房滲漏3步即知!驗樓師要點揀?

撰文:陳映蓉
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二手樓都要驗樓?不論一手樓還是二手樓均有「棒場客」,不過現時大部分新落成的樓宇都索價高昂,不少人會選擇購置二手樓。不過,二手樓沒有發展商擔保,收樓、交吉及驗樓的程序都要靠買家「做足功課」。在驗樓方面,二手樓會因應樓齡、環境和自然損耗而衍生不少隱藏問題,因此驗樓時亦須留意更多細節、更小心處理。

為何二手樓都要驗樓? 賣家原來無執修責任?

二手樓一般已有10至20年樓齡,隨著樓齡增長、上手住戶居住習慣等,有機會出現自然損耗或結構性問題需要進行維修,驗二手樓時亦須留意更多細節。

雖然買賣二手樓在合約上會列明「現狀買入」等字眼,賣家並無執修責任,即使驗樓時發現任何需要維修的部分,維修責任都會落在買家身上。但為二手樓進行驗樓可以讓買家早日發現隱藏問題,在未入伙前及早維修,以免將來倍加嚴重,或影響居住環境及安全。

二手樓單位 內外設施裝置勿忽視

購買二手樓與樓花不同,消委會則建議,欲買二手樓的人士在睇樓時,要查證樓盤資料,如樓齡、樓宇面積,和是否有違法僭建物,亦要注意大廈公共地方、水、電、煤氣、防火設施、保安、維修及管理費、車位。至於單位內的設施及裝置,香港室內設計裝修工程學會亦有提供驗樓清單供買家參考。

消委會指出,香港並沒有任何法定的驗樓師資格及認證方式。因此,如準業主需要聘請驗樓師,建議尋找註冊建築測量師、建築師或工程師進行驗樓。如果自身有足夠知識和經驗,自行驗樓亦無不可。

二手樓5大必驗事項 漏水空心磚最麻煩

1 漏水

廚房和廁所都是滲水和漏水的高危空間,漏水更是最麻煩的家居問題,有些「化妝樓」會將問題掩蓋,肉眼未必能夠輕易察覺。(請按下圖👇👇👇)

要知道單位是否曾經有滲水或漏水問題,可以先從廚房和廁所入手,除了做放水測試,亦應(1)打開櫥櫃,如嗅到霉味,即代表此前曾出現漏水或積水情況;(2)揭開假天花,檢查有無水印、油漆剝落等,如有即代表樓上單位滲水問題嚴重;(3)扭開水喉,以紙巾輕觸鋅盆水喉,如紙巾被沾濕,代表喉管有問題

2 油漆與飾面

隨著時間推移,油漆和飾面的狀態有機會出現問題。因此驗樓時需留意天花、地板、牆身的油漆有無裂痕、是否平滑、是否有空鼓。如有空鼓問題會有批盪剥落的風險。如果有明顯新舊油漆的痕迹、水漬、起水泡或裂紋,則有機會曾經出現滲漏問題。

3 鋁窗檢驗

鋁窗一般屬於通心,雨水容易從接口滲入積存在內,加速窗框老化。因此,驗樓時應檢查窗框角位是否安裝妥當。若發現窗框上有白色印或白色粉末,代表窗框生銹需要更換。

此外,驗樓時亦應打開窗戶擠按膠邊,留意有無變硬、收縮或膠邊中間有罅隙。密封條老化裂開或玻璃膠太軟,會令窗框和牆身之間的空隙變大而出現漏風、漏水的情況。

4 鋪磚品質

空心磚亦是常見的問題之一,有機會引起安全問題。瓷磚多見於鋪設廚房、廁所或露台的牆身、地板。二手樓買家應注意瓷磚品質,除了觀察是否有刮花、崩邊、崩角的問題外,亦要留意掃口粉是否飽滿,否則會有滲漏的風險。(請按下圖👇👇👇)

此外,亦應敲打飾面,測試有否回音,若有回音就很有可能是空心磚,有可能會出現裂紋,甚至會有「爆磚」、下墜等風險,引發家居安全問題。不過,根據美國標準(ANSI),只要室內磁磚的空心面積低於20%,就屬於安全範圍內,但如果空心磚面積過大,或在防水位置出現,則建議重新鋪設。一般而言,磁磚的驗收標準為四角和中心點不能出現空心磚。

5 結構

結構性問題難以完全「斷尾」,因此應留意牆上有否裂紋、是否垂直。若牆上裂紋呈斜狀,或者橫、直裂紋愈來愈粗,代表出現結構問題。如果在地台、橫樑出現裂紋,為嚴重結構問題,問題難以「斷尾」

另外,一般而言,現時的牆壁可接受斜度為上下兩度,即88至92度,若斜度去到85或95度,上方下墜力度較強,結構易受影響,建議不要購買。

二手樓也需要驗樓嗎?

二手樓一般已有10至20年樓齡,隨著樓齡增長,有機會出現自然損耗或結構性問題需要進行維修,驗樓可以讓買家早日發現隱藏問題,在未入伙前及早維修。

二手樓有甚麼常見瑕疵?

漏水、鋁窗漏風、油漆裂紋、空心磚、結構等都是常見的瑕疵,嚴重更會引發家居安全問題。因此為二手樓進行驗樓時應該這樣驗···